前7个月青岛卖了7.4万套新房 中高端楼盘成供应和成交主力

半岛全媒体记者　江海峰

进入7月以来,政策层面持续发声,不断重构楼市信心。据卓易数据统计,1~7月(截至7月30日),青岛新建商品房共计成交74246套(不含退房),成交面积854.16万平米,成交总金额1254.05亿元,成交套数和成交面积分别同比上涨2.5%和1.3%,成交金额同比下降1.06%。接下来,我们就一起了解一下。

数据：7月成交量下滑,市场持续分化

上半年市场热度“先扬后抑”,6月份的成交量创下新高。到了7月份,成交量出现迅速下滑。据卓易数据统计,青岛7月(截至7月30日)新建商品房成交6691套,成交总面积约为75.64万平米,成交总金额约为108.95亿元,环比分别下降67.99%、66.86%、66.22%；同比分别下降17.88%、20.93%、22.24%,其中,今年7月新建商品住宅成交4567套,成交均价约为14720元/平米。

今年1~7月,青岛新建商品房共计成交74246套,成交面积854.16万平米,成交总金额1254.05亿元,成交套数和成交面积分别同比上涨2.5%、1.3%,成交金额同比下降1.06%。

1~7月,青岛新建商品房的成交量前三位分别为西海岸、城阳和即墨。其中,西海岸成交24696套居首,约占全市33.3%,仅原胶南的成交量便占全市约24%。成交主力为青岛东方影都、中铁青岛世界博览城、蓝海湾卡地亚、中海半山雲境等；城阳区(含高新区)成交13515套,排在第二位,成交主力为星河湾、金茂中欧国际城、和达山语城、北岸绿茵城等；即墨新房成交11887套,排在第三位,多为老项目集中网签,成交主力为OceanWe国际海洋创新工坊、招商公园1872、鲁信和璧花园等。

从区域数据来看,青岛市场依旧分化,影响到整体成交数据也影响到房企的战略版图。前7个月去化可喜的项目,要么占据核心位置、具有支撑性要素,要么是价格优惠力度较大。改善型产品的增配明显,中高端产品成为市场供应主力。

房企：排名进行“洗牌”,本土品牌实力强劲

面对多变的楼市格局,各房企也在不断调整自己的拿地及推盘节奏。纵观今年1~7月各房企的成交金额排行榜,我们不难发现:一些前些年表现强劲的全国性房企,名次正在倒退；一些拿地积极的青岛本土房企,正开创出新的局面,房企排名进行了不小的“洗牌”。

从数据来看,排在前3名的房企,1~7月成交金额均突破50亿元。海信地产排在首位,成交金额为62亿元。主要销售来源于重仓的崂山,代表项目是海信依云小镇、海信国际中心、海信璞悦,海信凤台世家,海信君澜、海信君玺等。排在第二位的是中国金茂,1~7月成交金额为56.8亿元,成交主力主要来自:大云谷金府、世园金茂府、金茂中欧国际城、金茂西海岸创新得技城。融创中国跌落至第三位,成交金额为54.98亿元,成交主力来自青岛东方影都、融创中心、腾讯双创小镇、融创崂山壹号院、融创维多利亚湾等。

从成交金额排行榜来看,本土几大品牌房企凭借去年强势拿地,货源充足,表现十分强劲。前10位中,本土房企占半壁江山。其中,海信地产成交62亿元,排在第1位；和达集团成交42.43亿元,排在第4位；君一控股成交33.92亿元,排在第5位；天一仁和成交28.20亿元,排在第9位；鲁信置业成交28.19亿元,排在第10位。

楼盘：TOP10项目合计卖出约153.45亿元

新建商品住宅楼盘的成交排名情况,可以直观反映出整个市场购房群体的特点。今年1~7月,青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘,有7家来自市区,可见青岛楼市依旧分化明显,配套齐全、有人口支撑的主城区十分稳定。

新建商品住宅市场,前7个月TOP10项目累计销售合计约153.45亿元,分化趋势更为明显。大云谷金茂府成交25.24亿元,排在首位；星河湾卖出18.85亿元,排在第二位；鲁信有邻花园成交14.83亿元,排在第三位。

从成交金额前10名的项目来看,上榜楼盘多为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,市场持续向改善级以上市场靠拢。

跨越崂山、市北和李沧三区的大云谷金茂府,套均成交面积约为134平米,套均成交价为413万元；位于城阳区的星河湾,一直以高端形象示人,其套均成交面积约为285平米,套均成交价为690万元；位于崂山张村河片区的高端住宅项目鲁信有邻花园,套均成交面积约为333平米,套均成交价约为1336万元；同样位于崂山的银丰玖玺城,套均成交面积约为196平米,套均成交价约1282万元；位于浮山后片区的青啤静澜山,套均成交面积约为143平米,套均成交价约501万元；位于李沧东李的森林公园,套均成交面积约为134平米,套均成交价约为300万元；同样位于东李的世园金茂府,套均成交面积约为146平米,套均成交价约427万元。

同时,卓易数据显示,1~7月全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面积段成交最多,占比约36%；120~150平米面积段的产品,占比约31%。两个面积段的产品加起来合计约占67%,由此可见,青岛市场改善市场占比逐渐增大,已进入“大改善”时代。

业内:主城项目去化压力小，两大板块持续“高温”

青岛房产网红天团特邀专家张斌表示,春节过后,2月初的行情极速点燃,迅速刺激市场信心修复,成交量也迅速提升；但进入3月中旬,市场热度开始逐渐消退,市场向上的动能未能持续；一直到6月份,市场总体变化不大。“现在的房贷利率、首付比例、公积金贷款额度都做了一些刺激性的调整,加上7月份的高层定调,政策已基本就位了,但市场依然不愠不火,预计接下来的几个月,不会有太大起色。”张斌说。

据卓易数据统计,青岛主城区新建商品住宅的去化压力相对较小。其中,原市北区的去化周期只有9个月,为全市最短,整体流速较快,但没有太多新项目入市。尤其是浮山后片区,楼市已接近“尾声”,国泰华府和金地华章2个项目均进入尾盘,青啤静澜山住宅也已全部推出,体量最大的金茂府悦府也是房源稀缺。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河片区。前者未来在售项目超过10个,竞争压力越来越大。今年一批次李沧的3宗地全部成交,金茂获得2宗地扩容世园金茂府,招商操盘璀璨璟园,和达获得长涧地块,亿联签约刘家下河,预计新增50万平米的新盘。张村河进入C位,越秀和青铁新拿的项目将板块推向新高度,海信在张村河再获一宗地块,目前在售的鲁信有邻花园、融创崂山壹号院、海信君玺、华润崂山悦府等均为改善级以上产品,张村河南岸也正进入比较激烈的区域竞争阶段。

“未来主城区的房子库存压力并不大,预计今年整体的销售价格也会比较坚挺,主城改善级以上的楼盘仍将是成交主角。”卓易数据市场分析师王玟琳说。