半岛观察丨青岛市民在某楼盘购房可“以旧换新”？开发商葫芦里卖的什么药

半岛全媒体首席记者 刘玉凡

在人们的消费经历中，手机、家电、汽车等以旧换新的营销手段屡见不鲜，而在购房时“以旧换新”却并不多见。近日，青岛市城阳区某楼盘推出“以旧换新”置换新家计划，引发了众多网友的关注。记者调查发现，类似的活动曾在多地出现过，济南、淄博等地曾先后推出购房“以旧换新”活动，旨在保障置换需求，降低风险，助力居民过上更宜居的生活。业内人士指出，“以旧换新”有利于激活二手房和新房市场，但消费者也要保持警惕，防范其中的潜在风险。

现象：

城阳某楼盘以旧换新引关注

“以旧房换新房政策！拿自己的二手房子，平价置换一手房。”近日，在青岛楼市圈中，多家中介都在转发这一信息。记者注意到，该信息由城阳区某楼盘发出，楼盘发出的视频介绍了置换过程：第一步，客户提供房产证，由专业机构做价格评估；第二步，支付老房子房款，回购过户；第三步，业主支付购房款，购买新房。

9月11日，记者联系上了该楼盘一位职业顾问，他向记者介绍，这一政策并没有书面的宣传材料，对于老房子的房龄也有一定的要求，即房龄不能超过十年。“你过来看房子，看完房子后，我们找第三方评估公司或评估机构，给你那个（旧）房子做评估，然后回头我们把你那（旧）房收过来。”这位置业顾问说道，“收过来之后，我给你（算一下）我们这个新房的房款，（旧房子）差的那部分，你办贷款就行了。”

城阳区某楼盘推出“以旧换新”引发关注

不过，这位置业顾问坦言，这一政策并不是所有房子均适用。“我们一共就二三十套的名额，基本上现在已经换了十几套了，我们不是说无限制无限量的（以旧换新）。”这位置业顾问建议记者将所在小区的名称、估价等发给他，他可以做个登记。此外，这位置业顾问不忘向记者介绍了所在楼盘的卖点，即“学区房”、“世界五百强企业开发”，房子户型覆盖89平方米到153平方米。

调查：

多地启动“以旧换新”购房

记者了解到，城阳此处楼盘“以旧换新”做法并非首创，此前，济南、淄博已经开启“以旧换新”省心购房活动。

今年8月份，济南市南部区域某楼盘在朋友圈晒出海报，推出“旧房抵换新房”活动，据悉，此项活动主要是由开发商牵头，项目合作方参与。而项目合作方为项目施工方、承包商等，他们对旧房进行收购用于买卖或者工抵。

9月6日，淄博市住房和城乡建设局指导淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起了“以旧换新”省心购房活动，当天“以旧换新”省心购房企业签约仪式举行，淄博市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。

记者注意到，“以旧换新”基本流程为：房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同；意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房；房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并向新房项目交纳新房意向订金；房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等；意向客户完成新房购买手续。

为进一步做好“以旧换新”省心购房活动的推进工作，保障存量房和新房置换工作有序进行，记者了解到，淄博市相关部门将第一批已经达成合作协议的房地产开发企业和房地产经纪机构信息汇总，并公布了楼盘项目、开发企业、项目位置及活动联系人的电话。

幕后：

助推房地产市场有序发展

记者检索发现，除了省内城市“尝鲜”，此前，“老房换新房”的营销活动在市面上也出现过。其中，哈尔滨某楼盘通过引入合作方、给予补贴的方式来促进二手房交易、形成一二手房联动的营销方式。2022年，深圳一楼盘曾推出类似活动，该项目为商办产品，不限购、不限贷。如果购房者的房子为深圳的住宅，可以委托给楼盘全权处理，由楼盘负责找买家。如果换房成功，购房者收房入住之前，购房者租房的租金也由楼盘承担。

对于“以旧换新”这种新颖的购房方式，淄博市住建部门回应称，通过房地产开发企业和房地产经纪机构联手，加速存量住房销售成交，优先提供优质房源，以满足购房者置换需求，助推房地产市场有序发展。此外，此项活动的顺利进行，可以正确引导社会消费预期，不断规范行业秩序，推动房地产行业健康有序发展。

记者调查发现，除了一手楼盘采取“以旧换新”的形式促进成交，二手房交易平台也创新“优鲜卖”模式，购房者与房地产开发企业、交易平台签订三方协议，如果旧房成功售出，购房者可以办理接下来的新房购买流程；如果旧房未按照计划如期售出，房地产开发企业将退还定金，购房者无需承担违约风险。这一创新做法为“卖旧换新”需求兜底风险，破解了购房者“没卖不敢买”的困境，提升了存量房流转效率。

业内：

消费者需要警惕潜在风险

“以旧换新的模式比较新鲜，但据我了解，楼盘对于二手房的限定比较多，二手房收回来之后可能会抵押，买这些房子还是有抵押的价值。”9月11日，中国市场学会房地产产业研究院特聘专家王寿林在接受半岛全媒体记者采访时表示，“楼盘在新房销售的过程中承压，如果不承压，不会采取这种方式。”

王寿林表示，这一模式的推出，解决了一部分购房者的“痛点”，因为很多人不能“卖旧买新”，这一模式可以释放这一部分人的购房需求。“在青岛这种模式比较少见，我印象中这是第一家采取‘以旧换新’模式的楼盘，这种模式有点像‘卖车’的模式，车行在卖新车的同时收购买车者的二手车，新房二手房一块卖，有利于新房的去化。”

王寿林认为，这一模式是开发商个别的现象，不会成为开发商主流的模式。“房子以旧换新、评估、抵押需要大量的人力物力，对于销售业绩还不错的开发商来说，它们没有必要采取这种模式。”此外，王寿林提醒，房子“以旧换新”，依然存在新房交付的潜在风险，购房者需要考虑开发商的交付能力及财务状况。