限购限售取消后，各方反应不一！开发商“静悄悄”，二手房源大增，房主有涨价有犹豫有急卖

半岛全媒体记者 于红靓

9月11日青岛全域取消限购限售，新政出台，市场反映如何？记者调查发现，限购解除后，开发商反应“静悄悄”，开发商并未适时推出促销活动，这与原限购区域楼盘不多、项目本身竞争力有关；但二手房方面，随着限售解除，众多次新房入市，二手房源大增，仅一天，青岛二手房在售房源就增加了4000多套。随着政策环境放松，购房者也反应不一，不少刚需购房者正在犹豫，还想再等等；也有改善客户比较着急想“卖旧买新”。业内人士预测，市场或将进入一个相对活跃的阶段。

开发商反应静悄悄

新盘冷热不均分化明显

9月11日上午,市住房和城乡建设局发布消息——调整优化房地产政策:调整住房限购区域。将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域,全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。在本市范围内,商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。

本轮限购解除，最直接影响着原限购区域——市南区、市北区(原四方区域除外)。记者调查发现，限购解除后，这些区域开发商反应“静悄悄”，并未适时推出大的促销活动，这主要与原限购区域楼盘不多、楼盘本身有竞争力有关。

12日上午，记者来到市南一楼盘，售楼处工作人员正在忙碌，但现场看房人员并不多。记者咨询限购放开后，售楼处看房量是否有明显增加。“我们售楼处不明显，平时人也不太多，昨天放开限购后，也跟原来差不多，没啥明显增加。”一位工作人员介绍。当被询问后期是否有促销活动时，该工作人员坦言，“我们没有多少房子了，暂时没有优惠政策。”

“市南本身项目就不多，市北新房项目本身就不愁卖，很多项目都是尾盘清盘了。”一位行业资深从业者分析，从现在青岛新房市场看，楼盘冷热不均分化明显，各个区域又有各自的特点。

记者了解到，青岛限购政策的解除采取了逐步放开的方式。2022年6月3日,市住房和城乡建设局发文,适度调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展,支持刚性和改善性住房需求。调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域,将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。2022年9月15日,青岛再次对房地产相关政策进行适度调整优化,继续在市南区、市北区(原四方区域除外)实行限购政策。随着限购区域的逐步放开，市场需求也被逐步消化。

二手房主反应不一

有的涨价有的犹豫有的急卖

限售解除后，青岛二手房房源量增加明显。记者查询发现，11日上午10时许，贝壳青岛二手房在售房源有105813套，而后一个半小时，房源量就增加1400多套，到11日下午4时许，贝壳青岛二手房在售房源已经达到了108472套。12日中午12时许，记者再次打开贝壳找房官网，数据显示，青岛在售二手房源数量较昨日仍增长明显。

随着房源数量的波动，二手房房东的心态也波动明显。“之前，我把那套房子的挂牌价下调了20万元，现在政策出台后，我打算再观察观察。”政策出台后，在市南有一套学区房的王女士心态也有了变化，之前她着急卖房换新房，但房子挂了一年多一直没卖出去，现在政策不断优化，自家房子学区优势明显，她反而心态更平稳了。

“有几个房主说要涨价，房主反应远比购房者积极。”一位中介工作人员表示，这类房源都是相对优势比较明显的房源，房主之前着急出手，降价求成交，现在反而感觉比较有底气了。也有房主在卖与不卖中纠结，“有一个客户，之前房子挂了420万，一直没有卖出去，现在房子390万可以成交，但这个客户却犹豫了。”

除了涨价、犹豫的房主外，市场上也有一部分房主着急卖房。这部分房源大多房龄较老，随着大量次新房入市，预计受到的冲击会不少。“有个客户，那套房子是上世纪90年代的，一直着急卖，但一直没成交，房主比较着急。“房产经纪人陈先生介绍，房主这套房子是2004年购入的，如今再出售房龄算比较老的，这时候会建议房主在价格上让步。

买or等等，刚需购房者在观望

卖旧换新，改善客户寻求破局

随着青岛全域取消限购限售，青岛楼市政策环境进一步宽松。目前，青岛全域首套房首付可做到20%，二套房首付可做到30%，首套房商贷执行贷款利率4.0%，二套房商贷执行贷款利率4.4%，公积金贷款首套可以做到3.1%，公积金贷款二套可以做到3.575%。无论是首付比例、贷款利率等，对购房者来说，都处在一个相当有利的态势。

不过，不少购房者并不着急出手。根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数来看,自今年以来,青岛情绪指数持续下降,自4月份起进入市场低迷区间,8月情绪指数降至-0.89。市场情绪指数很好地揭示了购房者的购买意向，记者了解了多位有购房需求的市民，最明显的感觉是，大家对市场仍旧很迷茫，不知道该不该出手。房价还会不会降、房贷利率还会不会降、还会不会有更优惠的政策……很多年轻购房者认为自己经验不足、不敢贸然出手，还担心后续能否承担如此大的房贷压力。

还有一些改善客群对市场颇为关注，这部分客群想要卖旧换新，但受制于手中旧房未出售。随着市场热度的提升，这部分客群希望手中旧房能顺利出售。

数据

前8个月青岛楼市成交约8.8万套

截至8月底青岛新房库存约26.8万套

那么，当下青岛楼市情况如何？

从成交来看，据卓易数据，截至8月31日,2023年1~8月青岛新建商品房网签成交78518套(不含退房)，成交面积891.16万㎡,成交总金额1288.75亿元，分别同比去年下降3.1%、5.5%、9.8%，成交不及去年同期。新房月均不足1万套的新房成交量，数据不甚亮眼。从最近两月看，7月,岛城新房成交6925套,成交面积约78.35万㎡,成交总金额约113亿元。其中,新建商品住宅成交4758套,成交面积约58.86万㎡,成交总价约86.67亿元；7月,青岛市二手房全部房屋成交5108套。8月,岛城新房成交8014套,成交面积约93.91万㎡,成交总金额约131.07亿元,其中,新建商品住宅成交6323套,成交面积约75.55万㎡；8月,青岛市二手房全部房屋成交4979套。从最近两个月岛城新房、二手房成交数据来看,成交都不甚理想。

从库存端，据锐理数据，截至8月底，青岛全市库存房源约26.8万套，去化周期约24个月。

分析

一批次新房进入市场冲击“老破小”

二手房交易或迎来快速攀升

限购限售放开一天后，记者了解到，最明显的变化是二手房房源激增，新增的房源多为次新房。

"昨天不少业主联系我挂牌卖房。"李沧一位经纪人介绍，此次进入市场的房源大多是取得不动产权证书不满两年的房子，与以往二手房市场的“老破小”相比，属于优质房源，是市场上比较受欢迎的“准新房”。与新房相比，这些房子不用等，购买后就可入住，而且房龄短，小区设施新，居住舒适性高。”这部分‘准新房’入市可能会刺激二手房交易量的快速攀升。“在他看来，“准新房”入市对于“老破小”会产生一定的冲击，真正宜居、高品质的小区以及房源优势会更明显。

“大量次新二手房源进入市场,对于没有学区等附加的‘老破小’产生强力冲击。”青岛楼市专家张斌也认为，次新房中分化明显，投资解套可能出现低价，而较高的税费也成为成交的重要砝码。另一方面,购房者的预期直接改变，可能促进短期犹豫性客户进场，九月行情更加乐观。面对更多的房源选择,中期会延长置业下定的周期，十月可能会出现“见好不见收”的情况。张斌分析,如果不能持续九月热度,或者增量不加价,那年底捡漏空间更大。解套的一批投资客户，会不会再进场,也决定了政策利好的延续性。宏观经济的好转以及金融政策的宽松，仍然是市场反弹高度的基础。