47城出台“认房不认贷”！政策松绑层层推进，楼市预期如何？

半岛全媒体记者 李晓芳

高频强效政策轮番发布，9月达到年内楼市政策出台高峰期。2023年，政策延续宽松基调，一季度松绑政策次数逐月增多，二季度松绑频次和力度均放缓，政策端进入短暂的沉寂期，三季度尤其是8、9月救市政策频出，再次攀升高位。据诸葛数据研究中心不完全统计，截止到9月26日，有超200个城市出台松绑政策，调控次数超500次。其中，截至27日，9月政策松绑次数已达122次，超过之前各月全月的水平。

从松绑内容来看，优化公积金贷款政策如提高可贷额度、提取公积金作首付等成为今年以来应用最为频繁的手段，提供购房补贴、下调首付比例等也较为常见，同时在近两个月来“认房不认贷”开始成为重点政策手段之一，放松限购限售甚至取消限购限售的城市也在不断扩围。

从近期出台频率最高的政策方向来看，认房不认贷、放松或取消限购限售、下调首套及二手房首付比例成为重要手段，根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月26日，今年出台“认房不认贷”的省市有47个，出台放松/取消限购的省市有26个，出台放松/取消限售的省市有18个，出台下调首付比例的省市有52个。

整体来看，政策调整从“小修小补”式的弱松绑逐步走向全面宽松期，北上广深四大一线城市正式加入松绑阵营，关键性的“认房不认贷”政策落地，各大行落实存量首套房贷利率下调，核心城市限购限售等限制性政策逐一解除，诸葛数据研究中心认为目前新一轮的房地产周期正式开启。

松绑政策层层推进，各城市反应有何差异？

由于出台政策的城市基本面差异、政策松绑强度的差距等，各城市在政策后呈现差异性的表现。新政出台后四周，各等级城市均有积极反应，一线城市反应更为显著。其中，一线城市新政后周均成交涨幅高于二线城市，北京涨幅最高，新房、二手房涨幅均超30%。同时，一线城市新增挂牌量大增，较新政前增长66%，上海、北京涨幅达89%和75%。“认房不认贷”等系列政策确实对拉动购房需求入市起到了立竿见影的效果，且一线城市政策松绑效应大于其他城市。

市场情绪指数作为房地产市场的先行指标，对市场后续变化具有一定的前瞻性。在轮番政策释放后，根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数数据，2023年第37周（9月4日-10日）重点50城情绪指数为-0.81，较上一周提升0.01，实现触底反弹，第38-39周基本维持在-0.81的水平。从情绪指数的波动也可以看出，在政策刺激下市场情绪短暂回升，随后上升动力不足，预计后续市场仍需要更多实质性松绑政策的加持。

展望后市，短期内当前的松绑政策能够遏制下滑的市场态势，叠加“金九银十”传统旺季，9、10月份市场有望较前期有明显好转，但是长期来看，持续性仍待观察。目前政策端的放松是一个良好开端，但后续仍需要出台进一步政策巩固加持，单纯靠“认房不认贷”的松绑难以带动市场的全面复苏，后续政策仍有突破空间，如下调二套房首付比例和二套房贷款利率支持改善性需求，一线城市局部取消限购，二线城市陆续全面放开限购限售等。