去年，青岛新房成交超12万套！改善项目成主力，热点片区竞争进入“白热化”

半岛全媒体记者 于红靓

2023年楼市收官。据青岛锐理数据，2023年，岛城新房成交120321套，较2022年，成交下滑4.99%；其中，新建商品住宅成交85660套，较2022年，成交下滑4.6%。从商品房成交月度变化来看，成交波动起伏，全年有四个成交小高峰，最高单月成交超两万；从成交区域分布来看，西海岸、城阳两区仍是岛城楼市成交主力，成交套数均超2万套。整体看，2023年楼市政策环境相当宽松，供求关系发生变化、市场分化更加明显，总体成交呈现曲折波动态势，热点片区竞争更加白热化。

去年新房成交120321套，成交下滑4.99%

数据显示，2023年，岛城新房成交120321套，较2022年下滑4.99%，成交面积约1391.26万㎡，下滑9.14%，成交总价约2017.42亿元，下滑11.58%，成交均价14501元/㎡。其中，新建商品住宅成交85660套，成交面积约1040.25万㎡，成交总价约1556.59亿元，成交均价14964元/㎡。

从新房、新建商品住宅成交月度变化来看，2023年楼市成交“曲折波动”，出现多个成交高峰。2023年开年成交不甚理想，1月，岛城新房成交4478套、新建商品住宅成交3544套，艰难开局；但进入2月份，市场逐步起势，当月新房成交8493套，新建商品住宅成交6697套；3月成交上涨继续扩大，当月新房成交13671套，新建商品住宅成交11269套，成为2023年第一个成交小高峰；4月成交下滑，当月新房成交7442套，新建商品住宅成交6352套；5月成交略有回升，当月新房成交8925套，新建商品住宅成交7256套；6月继续延续上涨态势，当月新房成交23653套，新建商品住宅成交14296套，成为2023年第二个成交高峰，也是当年成交最高值，高点结束上半年楼市。

进入下半年，楼市成交明显转折，7月，岛城新房成交7144套，新建商品住宅成交4839套，成交出现“滑坡”；8月成交略有回升，当月新房成交7716套，新建商品住宅成交6056套；9月成交明显上涨，当月新房成交17161套，新建商品住宅成交9559套，成为2023年第三个成交小高峰；随后成交大幅下滑，10月岛城新房成交5132套，新建商品住宅成交4098套，11月岛城新房成交6069套，新建商品住宅成交4639套；进入12月，楼市收官月，再开发商各项优惠刺激下，当月新房成交10437套，新建商品住宅成交7055套，楼市平稳收官。

西海岸和城阳是成交大户，成交均超2万套

与楼市成交月度波动起伏相对应，2023年，岛城各区市楼市成交也是热度不一，成交主力依旧是西海岸新区和城阳区。

从新房成交区域分布来看，2023年，西海岸新区新房成交37418套，占据成交榜首位置，该区新房成交约占岛城总成交的31.1%；城阳区新房成交24133套，占据第二位；此外，2023年即墨区新房成交17596套，胶州市新房成交11249套，市北区新房成交7956套，平度市新房成交7048套，莱西市新房成交5405套，李沧区新房成交4801套，崂山区新房成交4024套，市南区新房成交691套。整体看，与2022年相比，2023年，市南、李沧、即墨、平度、莱西新房成交均上涨。

新建商品住宅成交分布方面稍有变化，2023年，西海岸新区新建商品住宅成交23278套，占据成交榜首位置，该区新建商品住宅成交约占岛城总成交的27.17%；城阳区新建商品住宅成交18223套，占据第二位；此外，2023年即墨区新建商品住宅成交12797套，胶州市新建商品住宅成交9848套，平度市新建商品住宅成交5895套，莱西市新建商品住宅成交4884套，李沧区新建商品住宅成交4048套，市北区新建商品住宅成交3678套，崂山区新建商品住宅成交2760套，市南区新房成交249套。整体看，与2022年相比，2023年，市南、李沧、城阳、即墨、平度、莱西新建商品住宅成交均上涨。

改善型产品成主力，热点片区竞争“白热化”

从2023年新房成交来看，新房成交区域分化更加明显，主城区新房成交量较大，抗跌性也相对足；各项目分化明显，高流速项目聚集在某几个，更多的项目则成交迟缓；相比于刚需项目，改善项目成交较为活跃。

据卓易数据，2023年1~12月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下住宅成交占比25.4%，相比前半程拉升，100~120㎡面积段住宅成交最多，占比37.95%，与120~150㎡两个面积段加起来合计约72%。从市场看，当下市场，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力，改善型产品的增配明显。

从热点片区看，2023年，主城区竞争激烈的片区莫过于李沧东部和张村河。李沧东部未来在售楼盘超过10个，产品覆盖刚改、高端改善等，“价格战”已经拉开，竞争压力越来越大；张村河片区大批地块出售，是名副其实的“改善”聚集地，多个开发商进入片区，产品竞争进入“白热化”，可供选择余地大。

业内人士认为，2023年，是楼市政策环境近十年来最宽松的年份，是供求关系发生重大变化的一年，也充满挑战的一年。从政策端，青岛方面，推行存量房公积金贷款“带押过户”、调整首付比例、发布人才住房新政、全面取消限购限售政策、认房不认贷等，整体来看，目前青岛楼市可谓“应出尽出”。从市场端，供求博弈加剧，博弈间买方观望周期拉长。业内预测，2024年，新房销售市场依然面临调整压力。