16461元/平米 2023年青岛二手房成交均价创近5年新低

半岛全媒体记者　江海峰

2023年,青岛二手房市场上,共有约6.6万个家庭顺利完成买房和换房计划。供应上,次新房和大户型房源供应量增加,挂牌量逼近12万套；成交方面,100平米以内房源占比最大,但改善房源的占比提高；政策层多维并举,市场环境宽松,房价创近5年来新低。今天,我们就一起来分析一下2023年青岛二手房数据背后的市场。

2023年二手房成交均价创近5年新低

据贝壳数据统计,2023年,青岛共计成交二手房65679套,同比上涨23.76%。除了短暂“小阳春”时出现的成交量陡增外,其他月份均相对比较平稳。

值得一提的是,近几年青岛二手房的成交均价在不断降低。贝壳找房统计的近5年房价显示,2019年,限购、限售政策刚起效第一年,市场尚未有明显降温,二手房成交均价高达21150元/平米；之后两年,随着政策的趋紧,房价也开始下行,2020年降至19499元/平米,2021年降至19603元/平米；到了2022年,楼市逐渐进入冷冻时期,市场活跃度不够,导致二手房成交压力变大,房价出现较大的下行,降至18210元/平米；刚刚过去的2023年,虽有各项救市政策不断出现,但市场并未摆脱懈怠,购房者的观望情绪十分浓厚,二手房主的议价空间不断加大,为了促进成交,只能不断降价,房价达到16461元/平米。

从上述数据可以看出,2023年青岛二手房成交均价,达到近5年来的新低。因此有业内人士指出,当前是比较不错的入市时机,因为房价低,房源多,可选择余地大。

西海岸成交套数居首,TOP10商圈占6个

将2023年青岛二手房的成交数据分区域来对比,西海岸、市北和城阳位列成交套数前三名,成交量分别为16073套、11923套和8373套。除此之外,李沧成交7503套,即墨成交6050套,市南成交4671套,胶州成交3946套,崂山成交2906套,莱西成交2280套,平度成交1825套。

从数据来看,各区域上半年的成交量均实现同比增长,其中,胶州、即墨、西海岸的涨幅排前三名,涨幅分别为52.9%、31.4%和25.4%。

从商圈来看,上半年的成交热门商圈TOP10中,位于西海岸的占6个,包括安子片区商圈、东方影都商圈、江山南路商圈、香江路商圈、薛家岛商圈和保税区商圈。其中,东方影都商圈排名第一位,成交均价约为11675元/平米。剩余的4个商圈,则被李沧、城阳和市北“瓜分”。分别为下王埠商圈、海云庵商圈、东方城西商圈和高新区商圈。

2023年成交前10名的小区中,维多利亚湾、海尔山海湾和万科未来城分列前3名,前两者位于西海岸,成交均价分别为7802元/平米、14045元/平米,后者位于市北区,成交均价为22242元/平米。除此之外,怡和嘉园北区、卓越蔚蓝群岛、中铁华胥美邦、风和日丽、鑫江水青花都二期、凤凰城也跻身前10名。分区域来看,热销前10名的小区,西海岸占5个,城阳占3个,市北占1个,即墨占1个,均价在7203元/平米~22242元/平米。其中,仅有维多利亚湾和观澜国际成交均价低于10000元/平米。

刚需仍是成交主力,改善群体逐步追赶

从数据来看,二手房市场也反映出一个趋势:刚需仍为目前的主力人群,但改善客群也在不断增加,市场正进入大户型时代和改善时代。

众所周知,目前青岛,尤其是主城区的新项目,面向的多数是改善级以上的人群,房源有单价高、面积大、总价高三个特点。以近几年比较热门的浮山后、东李、新都心、欢乐滨海城为例,在售的项目面积段多数集中在100~150平米之间,套成交总价多数在300万元以上。郊区不想去,主城新房价太高的现状,将不少刚需人群挤向了二手房市场。

从贝壳发布的数据来看,2023年成交的二手房中,100平米以内的房源占比最大,约为68.5%。分居室来看,二居室房源的成交几乎占据半壁江山,约为47.5%。这说明,刚需人群仍是目前二手房市场的成交主力,一些面积小、总价低的房源,仍十分受青睐。

但值得一提的是,改善人群在二手房成交中的占比逐渐扩大。2023年,100~120平米、120~140平米、140~180平米、180平米以上的房源成交占比分别为14.4%、9.7%、5.4%、2.0%,同比分别上涨2.1%、1.2%、0.2%、0.3%。同时,分居室来看,三居、四居和四居以上的二手房,2023年成交占比分别为36.4%、4.1%、1.0%,分别同比增长2.6%、0.8%、0.1%。这说明,购房者的偏好正在发生变化,大户型、居室多的房源越来越受欢迎。

成交单价也能看出市场的人群划分。贝壳数据显示,2023年,单价1万元/平米~1.5万元/平米价格段的房源为成交主流,占比约为36.5%。同时,单价在1万元/平米以内的房源,成交量占比约为19.8%,这两项加起来,占比约为56.3%。而总体来看,这两个刚需的单价段房源,成交量均实现上涨。

未来改善房源将越来越吃香

从2023年的数据可以看出,目前青岛的二手房市场上,刚需房源仍是成交主力,但不得不注意的是,改善房源也因为近两年不少次新房的上市,占比越来越高。这与目前青岛进入改善市场的现状也十分契合,未来‘老破小’的市场将逐渐缩小,改善房源将越来越吃香。”楼市分析专家张斌说。

贝壳找房市场分析专家陈晶认为,2023年,青岛二手房总体的供应量比较大,目前贝壳找房平台在挂牌的二手房源已逼近12万套,这对购房者来说是好事。“供应量大,说明房源丰富,购房者可选择的余地大,而且议价空间也大。同时,当前的楼市政策多维并举,无论是房贷利率,还是首付比例都达到近几年的新低点,正是选房好时机。”陈晶同时表示,对于刚需或“卖一买一”的改善群体来说,切忌跟着市场涨跌来买房卖房,有合适的房源,应及时入手,以免错过最佳时机。

那么,目前市场上二手房挂牌量这么大,对急于出手的房主来看,如何能保证“卖得快”呢?链家浮山后片区赵经理建议,房主在挂牌前,不光要参考同片区同等类型房源的挂牌价,还要关注一些近期刚成交的同品质房源的成交价格,而且后者显得尤为重要。“成交价意味着市场的真实情况,不能一味地报价太高,那样有价无市,销售周期会拉长,反而浪费不少精力。”