“邻居”也上拍了！青岛今年第二套千万级海景法拍房拍卖，两人11轮竞拍后1355万元成交

半岛全媒体记者 尹彦鑫

我有一套房可观大海，相信这是不少市民的理想住宅。新年伊始，岛城海景法拍房市场大戏不断上演。1月12日上午10点1分，随着一纸成交确认书的公布，青岛市崂山区香港东路221号上实·海上海小区3号楼2701户法拍房经过两位报名人11轮的竞拍最终以1355万元的价格成交。就在八天前的1月4日上午，香港东路221号上实·海上海3号楼2702户以1313万元的底价成交，两个同小区同楼座同楼层的海景房被法拍，这在岛城法拍行业尚属首次。

法拍房内部

上拍：评估价1739万元海景房1305万元起拍

1月4日上午，香港东路221号上实·海上海3号楼2702户以1313万元的价格成交，岛城新年首套海景法拍房成交成为全网关注的焦点。1月11日，同小区同楼座同楼层的2701户房产正式开拍，引得超过4000人围观。竞买公告显示，乐清市人民法院于2024年1月11日10时至2024年1月12日10时（延时除外）在乐清市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。

法拍房所在的楼座

据拍卖平台显示，该房屋规划用途为住宅，权属人为牛某某与隔壁成交的房屋并不是同一位房东。该房屋的建筑面积328.24平方米，套内面积260.92平方米，是一套妥妥的海景大平层。这套房屋的评估价为1739.4422万元，起拍价1305万元，竞拍者需要交纳保证金260万元，增价幅度5万元。

拍卖公告中，浙江省乐清市人民法院提醒，竞买人务必先确定在当地具有购房资格，青岛市房产限购政策请自行咨询当地相关主管部门，因不符合条件造成无法过户的后果视为买受人知晓并接受；拍卖对象现状以拍卖后交付时为准，本院不承担本标的的瑕疵担保责任。竞买人应现场实地看样了解拍卖标的物现状，附件资料仅供参考。

法拍房所在的小区

法拍房内部

记者了解到，2701户这套房产与之前成交的2702户同样具有无敌的观海视野，是岛城比较稀缺的在核心位置的观海大平层。稀缺的资源、诱人的价格吸引了有实力的竞买者报名，截止到12日，该套法拍房有两人报名竞拍。

新年第一套千万级海景法拍房

背后：因借贷合同纠纷被查封

记者了解到，这套海景房之所以被法拍，起因于一起民间借贷合同纠纷。浙江省乐清市人民法院一则民事判决书显示，2017年10月1日，原告朱某某与被告某某签订了一份《委托代理合同》，该合同主要约定：委托事项及具体要求包括原告委托被告代办成立某某金融资产交易中心，负责取得相关证照和资管业务批文等事项（第一条）；代理期限自2017年9月12日至2017年12月31日（第二条）；被告牛某某完成上述第一条约定的任务后可获报酬3000万元。未完成本合同最终要求前，被告牛某某不得要求支付报酬，所需款项可从原告处借用等事项（第三条）；被告牛某某未能在代理期限内达成第一条委托事项之要求，被告需在2018年1月30日之前归还向甲方所借款项（第五条）。

上述合同签订后，原告分别于2017年9月12日、2017年9月30日通过银行转账方式向被告交付款项200万元、500万元，合计700万元。之后，被告于2018年6月12日通过银行转账向原告归还款项100万元，尚欠2018年1月30日至2018年6月12日期间的逾期利息、借款本金600万元及逾期利息，经原告多次催讨，被告拒不偿还，原告遂诉至法院。

法院审理认为，原、被告之间就所借款项的金额、还款期限等事项进行特别约定，双方已达成借款合意，属于民间借贷纠纷。后牛某某提起上诉，因无正当理由拒不到庭参加诉讼，浙江省温州市中级人民法院按撤诉处理。之后，原告向法院申请强制执行，查封了被告人名下的该处海景房。

竞拍：竞买人加价迅速势在必得

1月11日上午10点，拍卖正式开始后，两位竞拍人均采取了按兵不动的策略，一直到12日上午9点40分，两位竞拍人都没有出价。1月12日 9点41分2秒，就在距离拍卖还有不到20分钟结束的时候，U8820号竞拍人出价1305万元，拉开了竞拍的序幕。

房屋起拍价

3分钟后，另一位竞拍人V4539加价，压上一头，两分钟后U8820号竞拍者继续加价，两位竞拍者的“较量”正式开始。在后续的4个回合8轮的竞拍中，每当V4539号竞拍者出价后，U8820号竞拍者都在短短10秒钟左右的时间内迅速出价，以这种方式向对方展示自己的势在必得。

竞拍记录

9点56分19秒时，第11轮竞拍中U8820报出1355万元的价格后，V4539号竞拍者没有再继续加价，10点01分，因五分钟内无人加价，新年第二套海景法拍房以1355万元的价格成交，高于起拍价50万元，较1月4日成交的隔壁的一套海景法拍房价格高出了42万元。

法拍房成交价

竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。

网络竞价成功确认书上载明，竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。竞买公告显示，拍卖剩余价款需在2024年2月2日前缴纳。标的物最终成交以乐清市人民法院出具拍卖成交裁定为准。

对比：成交单价低于同小区二手房价格

记者了解到，上实·海上海小区是当年崂山区的豪宅项目，房屋设施和设计都要领先很多同价位楼盘，房屋多是一梯一户，私密性非常好。小区有独立的健身会所、儿童游乐场、篮球场等，配套齐全绿化率高。时至今日，由于其优越的地理位置，仍然是有实力群体的购房热盘。

记者在某房产交易APP上查询获悉，目前该小区有37套在售房源，挂牌均价在5.2万元左右。320平米左右的这个户型共有5套在售，在售挂牌价格在1420万元至2200万元不等。

该小区2019年来成交了两套相似户型的海景房，成交总价均为1630万元，成交单价在5万元左右。 328平米的面积最终以1355万元成交，该套法拍房最终的成交单价为每平米4.13万元，较成交的二手房来讲还是有比较大的价格优势。

“从该小区出的这两套法拍房顺利拍出可以看出，购买者对小区的位置以及房屋的户型、配套等还是非常有信心的。”某辅拍公司工作人员介绍，但是从最后成交的价格来看，较房地产市场火热时候来说竞拍者比较理性。“成交价格都低于市场上挂牌的二手房价格，也低于已经成交的二手房价格，竞拍者出价在某一个价位后就不再加价，可以看出，他们自己都有一个心理价位，这也是房地产市场如此低迷的情况下参与法拍的竞拍者比较常见的心理。”

说法：稀缺海景房法拍不愁卖

虽然整个房地产市场低迷，二手房交易量维持在一个低位，但上拍即成交，今年岛城这两处价格超千万元的海景法拍房切切实实证明了岛城前海一线优质法拍房的受欢迎程度，从一个侧面也证明了有实力的买家看好岛城前海一线海景的稀缺资源。

山东恩实辅拍有限公司总经理李敏表示，青岛的海景法拍房之所以备受青睐主要是因为“稀缺”。“虽然经济低迷，但是总有实力充足的买家，他们在这个时候出手，更容易抄底。”

“无论是司法拍卖平台还是普通的二手房平台，青岛高端的一线海景房挂牌量都比较少，这也导致了进入司法拍卖程序的高端海景房受到全国范围内有实力竞拍者的关注。”李敏告诉记者，法拍房会出现捡漏的情况，这也是法拍房吸引客户的一个卖点。

“客户愿意参与捡漏的一个重要原因是有漏可捡，而青岛的稀缺海景法拍房就是那个漏。法拍房经过这么多年的发展，真正的出现天上掉馅饼的大漏已经几乎不可能了，竞拍者更多的是捡的这套房产以后在市场回暖后增值的漏。”李敏告诉记者，从这个角度上讲，在法拍市场上，这样稀缺的海景房并不愁卖。“从这几年高端海景房法拍成交率上就是一个很好的体现。”

虽然法拍市场火热，但是法拍房毕竟不同于一般的二手房，由于存在房源信息不透明度高的情况，因此在购买法拍房时更需谨慎。李敏表示，老百姓对法拍房的兴趣很高，但是需要注意的是法拍房的竞拍风险不容忽视，市民在参与司法拍卖的过程中，尤其是在法拍房的竞拍过程中一定要注意法拍房的税费及其他未清偿费用问题、房屋处于出租状态或原房主已给其他特定关系人设定的居住权的情况下房屋无法现实交付问题、房屋的学籍学位被占用问题、以及竞买资格问题，尤其是自2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购政策限制的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍。“还有一个贷款办理的问题，虽然现在有法拍贷能够给竞拍者提供贷款，但是这项工作一定不要忽视，一定提前测算自己的贷款额度，我们之前就遇到过拍下法拍房后无法申请足额贷款的竞拍人，最后只能按毁拍处理。”

数据：京东平台2024年10天成交11套千万级法拍房

1月12日，京东数据显示，2024开年仅10天，就有11套成交价超千万元的法拍房在京东资产交易平台成功处置，引发市场广泛关注。

这些成交的千万级法拍房中，部分房产以低于市场评估价的价格成交，为买家提供了难得的捡漏儿机会，天河区花城大道37号3001房、3002房（合并拍卖、不包含室内财产），在1人报名、1次出价的情况下，仅以2701万元就成功拿下2处房产，以低于评估价700万元成交，引发5416人围观。深圳南澳镇南农村洋畴湾花园33栋复式B、山东省青岛市崂山区香港东路221号上实·海上海3号楼2702户两处房产也以同样方式被买家捡漏儿拍下，分别以低于评估价700万元、300万元的价格成交。

据了解，有的法拍豪宅竞拍过程激烈，经过多轮竞价才最终尘埃落定，比如位于北京市海淀区东北旺西路8号院33号楼7层9单元8018，共吸引14人报名，经过186次竞价“鏖战”之后，以1318万元成交，而位于北京经济技术开发区四海路7号院19号楼1至2层2单元102，也在111次竞价后以2045万元成交，溢价约1000万元。更有甚者，广东省深圳市南山区蛇口街道鸿威海怡湾畔花园TB-103在98次出价后，最终以6111万元成交，溢价超3000万元。

链接：起拍价25425370元，银丰玖玺城一处房屋被法拍

随着新年伊始岛城两套法拍房顺利拍出，今年的法拍市场活跃程度，众多网友已经有目共睹。记者在阿里法拍平台上看到，位于青岛市崂山区香港东路177号高端小区玖玺城珑府5号楼2单元1601室房屋将于1月29日上午10时开拍。这套房产的建筑面积为342.63平方米。

银丰玖玺城小区是岛城建成较新的高端豪宅，小区前排的一些楼盘更是凭借看海的属性一房难求。从法拍平台以及评估报告提供的照片来看，这套房子视野开阔，向南望去南侧的大海一览无余，房子的正前方没有任何遮挡，属于看海大平层。

平台信息显示，这处房产是由高密市人民法院上拍的，据青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的评估报告显示，这套房屋的评估价格为2991.22万元，起拍价2542.537万元，保证金200万元，增价幅度5万元及其整倍数。

记者从平台上了解到，该房产曾与2023年6月份上拍，当时发布的开拍时间为2023年6月12日10时至2023年6月13日10时，后由于申请执行人和被执行人双方达成和解协议，申请执行人申请撤回拍卖，该房屋的拍卖被中止。此次该房屋重新上拍，说明双方达成的和解协议已经破裂。