2024青岛楼市展望市场篇：改善仍是市场主力，两大节点值得期待

半岛全媒体记者江海峰

2023年，青岛楼市在经历了三四月份短暂的“小阳春”后，整体不温不火，展望新一年，业内资深人士表示，市场修复仍需较长的时间，但改善市场仍为主力，全年有两个重要节点，值得关注。

区域：主城区是主场，东李和张村河片区仍将耀眼

2023年，东李和张村河夺了不少眼球，土地性质改变，重新规划上市，多个高光地块的出现，项目间的品质竞争，价格战等，一系列事件引发关注。2024年，东李和张村河仍将是十分耀眼的两个片区。主要原因是，这两个片区都在主城区，也是“十四五”发展的重点片区，且今年有大量的土地上市，引发房企进驻，因此，今年仍将是竞争红海。

先来说张村河，改片区必将是2024年青岛楼市发展的重点区域。随着城市更新的加速推进，1月16日，张村河两岸区域中韩街道六个村庄改造安置区建设项目规划方案进行社会公示，这也是张村河片区12个安置区中最后公示的六个安置区，全部位于张村河北岸，总建面达146万平米，规划建设房屋7973套，“巨无霸”体量引发市场关注。这些村庄的拆迁，也腾挪出大片土地，给了商品房更多的发展空间。青岛房产网红天团特邀专家王玟琳分析认为，张村河片区作为崂山区“北上”的重要区域，定位相对高端，目前片区内品牌房企较多，为了打开市场，只能将产品做得越来越好。“所以说，张村河片区未来的趋势会是‘卷’产品，在品质上下功夫，同时在价格上会有一些松动。”

东李这一轮的片区大爆发始于2022年，绿城春溪雲庐、绿城锦上月鸣、森林公园等纯新盘的上市，打造出“十盘大战”的热闹现象。2023年，这种热闹仍在持续，世园金茂府、和达和山的入市，直接将整个片区的购房门槛提升至400万元以上。未来一年里，亿联签约刘家下河的新地块、郑庄的5宗地、东大物流园等地块也将找到东家，正可谓“神仙大打架，各显神通”。不少崂山前海一线的客户，也将被挤压到这里来，整个片区的居住氛围和档次也将越来越高。“相较于张村河片区，东李片区的竞争压力更大，因此今年会主打价格战。整个片区的‘价格梯度线’仍在重塑过程中，预计一年左右的时间，就会比较稳定。”王玟琳说。

市场：改善是市场的主力，刚需可选余地大

新建商品住宅楼盘的成交排名情况，可以直观反映出整个市场购房群体的特点。2023年，青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘，除中海半山雲境和青岛东方影都外，8个项目均来自主城区，且崂山区和李沧区最多，主要集中在张村河和东李。银丰玖玺城、鲁信有邻花园、大云谷金茂府、世园金茂府、崂山悦府等，都是改善级以上的楼盘。这也反映出，青岛已正式步入“改善时代”。

“总体来说，2024年仍将持续2023年的状态。目前的市场上，刚需和改善人群仍是主导。对刚需来说，买房是‘必须的’；对于改善级以上人群来说，他们持有有资金相对多一些，有较大的选择空间。目前青岛整个市场回归了居住属性，但购房者的整体心态不太乐观，还需要较长时间来恢复。”王玟琳说。

青岛房产网红天团特邀专家张斌表示，从2023年的成交来看，改善仍然是市场的主力，且一部分户型小、总价低的房子，也备受青睐，成为亮点。“目前，改善人群最闻喜乐见的还是品质类的高端房源，年轻人首套置业或老人换房主要选择的是总价低的房源。在经历了两三年的价格调整后，2024年的市场有望回暖，成交量会有所上升，但幅度有限。”张斌说。

采访过程中，多数购房者表示，去年由于市场不明朗，原本的购房计划一直搁浅。但市民刘女士认为，在行情尚未起势时入手，是不错的时机。“这两年，国家层面一直强调支持刚需和改善群体置业，释放的信号很明显——房地产仍是支柱产业。市场肯定会回暖，只是时间问题。“刘女士说。

热度:今年或有两个小高峰，区域分化将会继续拉大

“2024年的市场，总体来说有两个节点值得期待。一个就是三四月份，春节过后，天气转暖，学区因素引发的一拨看房潮会带动市场热度；另一个便是今年的六七月份，从目前的土地供应来看，今年年中左右，主城区会有不少地块上市，且改善类的项目居多，会再带动一拨市场热度。”张斌表示，新房和二手房的持续供应，将加大市场存量，使得不少项目和二手房东选择继续下调房价，这又将降低购房者的购房成本。

至于房价方面，青岛房产网红天团特邀专家张则涛预测，主城区多数品质项目的价格不会有太大变化，仍将比较平稳，但张村河和东李两个片区的项目，由于竞争压力大，会有明显的价格下调。而对于一些近郊项目或销售情况并不理想的项目，价格战仍将是主要手段。“今年的区域分化还会继续拉大，人们的自住理念会继续增强，投资理念将继续减弱。”张则涛表示。