2023年50城租金回报率微升 跑赢一年期存款利率

半岛全媒体记者 李晓芳

1月18日，据诸葛数据研究中心统计，2023年重点50城租金回报率上升0.01个百分点至1.95%，租房收益预期轻微改善，但改善幅度甚微，当前我国的租金回报率仍处于偏低水平。另外，买房收租相较一年期的短期存款收益略佳，且较基金投资收益或更稳定，租金回报跑赢1年期存款利率。

2023年租金回报率上升0.01个百分点

租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年重点50城租金回报率为1.95%，较2022年上升0.01个百分点。租金回报率自2020年起连续下滑3年，2023年止降微升，意味着居民依靠租房获取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，当前我国的租金回报率仍处于偏低水平。

全国租金回报跑赢1年期存款利率

买房收租相较一年期的短期存款收益略佳，且较基金投资收益或更稳定。从收益角度来看，相比短期（一年期）存银行，买房收租的可观性则更明显，数据显示，2023年50城平均租金回报率高出一年期存款基准利率0.45个百分点，亦高于当前国有四大行一年期1.75%的存款利率水平。与此同时，租金回报率也略高于购买基金的平均收益率，而且尽管有部分基金能够做到高收益，但收益普遍不够稳定。此外，相比长期存款以及购买国债所取得的收益，收租并不具备选择优势。

一线城市租金回报率下降，二线、三四线上升。分等级城市来看，2023年一线城市租金回报率为1.8%，较2022年回落0.06个百分点；二线城市租金回报率为1.89%，较2022年上升0.02个百分点；三四线城市租金回报率为2.42%，较2022年上升0.13个百分点。城市能级越高，租金回报率越低。

但各等级城市背后的原因有异，一线城市主要表现为房价韧性持续凸显，涨幅远远赶超租金，导致租金回报率下降；2023年二线租金及房价双双面临下行压力，租金回报率微升系房价跌势更为明显；三四线城市租金回报率持续上升且高于一二线，主要是由于租金稳中有升，而房价在缺乏稳健的购房需求支撑下有所下降。

50城中31城租金回报率上升

2023年50城中31城租金回报率上升，19城下降。租金回报率下降的城市主要分布在环京、东南沿海以及西南三大地区。

从租金回报率升幅TOP15城市来看，大致分为三类，一是银川、呼和浩特、乌鲁木齐三个西北地区省会城市，租金回报率明显上升系租金涨势强劲而房价下行明显。二是以盐城、南宁、威海等为代表的长珠三角以及环渤海经济圈的弱二线及三四线城市，租金总体表现相对稳健，但购房需求受周边热点高能级城市的“虹吸”影响深入，房价上涨动力不足，租金回报率亦有所上升；三是哈尔滨、沈阳、大连三个典型东北城市，由于人口流出压力犹存，租金及房价走势双双受挫，且房价跌幅远远大于租金，以致租金回报率呈现上升态势。

从租金回报率下降的城市来看，重点一二线城市居多，主要系在房地产市场深度调整周期内，这类城市凭借着充足的改善购房需求仍然保持着较高的韧性，房价涨势坚挺，租金涨幅远远跟不上房价，也意味着通过出租回本的难度较大，如成都2023年租金回报率为2.4%，较上年下降0.17个百分点；北上广深4个一线城市租金回报率均低于2%，分别较上年下降0.11、0.17、0.15、0.05个百分点。此外，还有少数三四线城市租金回报率下滑也与商品房交易市场活跃度高于租赁市场有关，如2023年凭借烧烤火“出圈”的淄博，房价同比上涨3.83%，租金同比下降2.07%，2023年租金回报率为2.84%，较2022年下降0.17个百分点。