展望2024楼市：有望加速实现新均衡，存量市场持续驱动房产经纪品质服务升级

半岛全媒体记者 于红靓

近日，贝克研究院发布2024年中国新居住发展报告。报告从房地产买卖、经纪服务等领域分析2023年变化，并对2024年行业大趋给出预测。报告认为，2023年房地产市场的调整已经接近尾声，2024年市场有望加速实现新均衡；2023年房产经纪行业进入服务品质竞争阶段，2024年行业将迎接价值升级和服务内容重构的挑战和机遇。

2024年房地产市场有望加速实现新均衡

回顾过去的2023年，房地产市场呈现以下特点：供需两侧政策优化持续发力，房地产政策环境友好。房地产市场经历了2022年的深度调整，2023年迎来本轮周期中政策扶持力度最大、政策频次最高、政策范围最广的年份。本轮政策全力对冲供需关系转变之后的趋势性下行，为软着陆提供关键风险节点的支撑。从政策效果来看，政策密集出台之后市场均迎来脉冲性复苏。需求侧并未出现政策的钝化反应，政策节奏依然以“慢转弯，缓加油”为主，引导行业软着陆和均衡回归。

市场供需动态博弈，需求表现韧性。供给方面，存量房市场扩容的自然规律以及政策驱动下改善换房客群加速兑现，促使2023年二手房挂牌量增长较快。大量在售的二手房源可以为客户提供更多可选项。需求方面，改善换房周期下挂牌出售房源的业主是卖方也是买方，同时市场上存在大量的看房客群，因此购房需求并未减少。2023年新房和二手房交易总量增长，这也说明购房总需求并没减少，只是特定环境下由新房市场转向二手房市场，二手房对新房形成一定的替代效用。

房价调整，风险出清，为房地产市场稳定发展打开空间。2023年新房、二手房价格均经历下跌，且下跌范围较大、幅度较深。市场“以价换量”也在一定程度上表明以真实的刚需和改善为支撑的需求结构具有较强的需求韧性，价格下调强化了交易层面的匹配效率。住房逐步回归居住和消费属性。

贝壳研究院认为，2023年的市场调整是房地产向高质量、新模式转型过程中的阵痛，房价深度调整是市场回归理性的结果，供给侧出清是新质生产力生长的前提。2023年的政策累积效应已经临近量变到质变的临界点，一、二手房总量回升已经释放行业触底信号。

对于2024年市场走势，报告指出，过去两年新开工和拿地收缩将对有效供给形成一定程度的制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房的信任缓慢修复，预计2024年新房销售量将保持N型筑底态势。随着房价调整接近合理水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二手房成交量稳中有升。

存量市场将持续驱动房产经纪品质服务升级

2023年出台《关于规范房地产经纪服务的意见》的出台，对规范房地产经纪行业发展、促进经纪行业公平竞争、消费者自由选择经纪服务、提升经纪服务质量、推动经纪服务费用合理分担有积极作用。从实践看，消费者也普遍接受了双边收佣的模式，一方面是业主开始主动承担经纪服务费用以促成交易，另一方面是购房者的资金负担因双边收佣而降低，对经纪服务的满意度提升。

2023年消费者对于经纪服务需求哪些变化？调研结果显示：消费者需求从“买房子”到了“买服务”。消费者选择经纪公司品牌是主要考虑因素是公司口碑、服务承诺和职业资格。经纪行业竞争已经从房源竞争阶段到了服务品质竞争阶段。消费者需求从“买到房”到“买对房”。“买到合适的房屋”超过“安全地完成房屋交易”，成为买方对经纪服务第一诉求。消费者需求从“提供信息”到“决策咨询”。消费者普遍认可经纪服务的专业性，期待从经纪服务中获得帮助，其中：83.7%使用过经纪服务的买方、75.7%未使用过经纪服务的消费者认为房屋区位、地段和楼盘的选择需要专业知识。73.5%使用过经纪服务的卖方认为房屋销售策略需要专业知识。

展望未来，预计2024年房地产经纪行业发展有几大趋势：

行业发展将出现从信息差到服务差的价值迁移，房地产经纪机构需要转变发展战略，将竞争从信息维度提升到服务维度。AI技术将重构行业价值链条，AI技术的发展和成熟会极大程度上满足房源匹配、房屋估值、装修渲染等信息和技术环节的工作需求，但这不会替代居住服务者，而是更好地释放居住服务劳动力。居住服务者可以更好地满足人际互动、客户共情等需求。随着服务者职业化程度提高，专业房产经纪服务者将为消费者提供更好更优质的服务。