青岛二手房库存或达10万套！近期月均上新量1.4万套 改善房源成交上涨

半岛全媒体记者 江海峰

今年春节后,一些一二线城市的二手房新增挂牌量不断走高,整体显示的库存量也在走高。一线城市以广州、北京为代表；二线城市则以重庆、成都、东莞为代表。据青岛贝壳研究院数据统计,目前贝壳系统内在售的二手房约为8.7万套,2月份和3月份,系统内新增挂牌量均超1.4万套。那么挂牌量的增加意味着什么,如果你手上有闲置的房子,现在是不是卖二手房的好时机呢?一起来看记者调查。

链家四方商圈门店的客户正在签约

数据:近两个月,一二线城市二手房挂牌量增加

近日,全国多个城市的二手房挂牌量出现比较明显的增长。

今年3月份,广州的二手房挂牌量正式突破13万套,不仅成为一线城市里挂牌总量最高的城市,而且较去年同期的9.9万套提升了34%；北京的二手房挂牌量也达到10.5万套,同比增长27%；上海紧随其后,约为9.9万套。二线城市的重庆和成都更甚,二手房挂牌量已经逼近20万套。

由此可见,一二线主要城市挂牌量走高已成为不争的事实。业内人士指出,政策松绑或是导致二手房挂牌量大增的主因,以最近二手房挂牌量大增的东莞为例,限售期由3年降为2年,以前满5年才免税,现在满2年就可免税。这也就意味着,之前还不能交易的房子,现在符合上市交易的条件。

那么青岛的二手房挂牌量有什么变化?据青岛贝壳研究院统计,从目前贝壳系统内挂出来的房源来看,全市在售的二手房(平度、莱西除外)约有8.7万套。相较于上述一、二线城市,相对少一些,但有业内人士称,如果加上平度、莱西的房源以及其他中介手头的房源,这个库存量预计得在10万套左右。

从数据来看,今年以来,青岛二手房挂牌量也在持续走高。贝壳研究院数据显示,今年1月,青岛新增二手房挂牌量为4706套；到了2月份,这个数据陡然升至14276套；3月份新增挂牌量达到14440套。

有业内人士分析称,青岛出现这种情况,主要有如下原因:一是春节之后,市场明显回暖,给了一些房主信心,抓紧将房源挂出来销售；二是这两年让不少人认识到自己房子的缺陷,置换人群开始增多,不少人想在市场回暖初期快速实现优质房产的置换。

市场:门店“上新量”增加,房源价格合理出手快

王经理在老四方片区一家二手房门店工作多年,他告诉记者,近期平均每月1.4万套的二手房新增挂牌量,着实不低。“我印象中,近3年来,二手房的月新增挂牌量基本就在五六千套,到7000多套就是很高的了。现在能到1.4万套,相当于翻番了。”王经理说。

链家国信片区门店的孙经理告诉记者,今年春节前,门店平均每周新增二手房挂牌量为2~3套,自2月份起,这个数据增至5~7套。“有不少房主,是不想在春节前折腾了,转到春节之后才把房源挂出来；还有一部分手头有多套二手房的人,看到近期市场回暖,想尽快变现；当然,比较大的人群是置换人群,想趁现在行情好一些,尽快实现卖一买一。”陈经理表示,自己门店目前销售比较好的二手房源面积段主要集中在90~120平米之间,一些专注买学区房的家庭,购买房源主要集中在40~70平米。

链家浮山后门店的赵经理表示,春节之前门店平均每周新增二手房挂牌量约为5~6套,现在这个数据增至7~8套。“现在比较好出手的房源,除了品质高,最重要的是价格合理。比如我们门店刚成交了一套浮山后四小区的二手房,建面约为72平米,房主原本登记的挂牌价为195万元,比较接近市场价,前天刚以192万的价格成交了。从挂牌到成交,仅用了4天时间。相形之下,有套浮山后六小区的二手房,建面83平米左右,去年挂牌价为265万元,因为市场行情不好,房主中途就收回了,春节后他看市场回暖又挂出来了,仍然是265万元的报价,至今过去2个月了,依然无人问津。”

改善房源成交量提升（数据来源于青岛贝壳研究院）

区域:市北新增二手房最多,改善房成交增加

那么,目前青岛哪种类型的二手房源卖得不错?青岛贝壳研究院数据显示,今年1月份和2月份,总体上90~120平米的刚需和改善房源成交占比有所提高,从27%提升至29%；120~140平米的改善房源成交量占比,则由8%提升至9%。相形之下,90平米以下的房源,成交占比则从57%降至56%,有所回落。

这些数据说明,目前二手房市场和新房市场一样,也是改善房源销量好,目前青岛正进入改善时代。数据同时显示,近2个月以来,青岛新增二手房源最多的为市北区。记者在采访中从各个门店了解到,新增房源主要集中在浮山后、CBD和老四方片区。

目前青岛哪些小区的二手房热搜度比较高?据青岛贝壳研究院数据,3月至今,排在青岛热搜前10位的小区为维多利亚湾、鲁信长春花园、海尔山海湾、万科未来城、卓越蔚蓝群岛、浮山后二小区、康大风和日丽、福临万家二期、金秋泰和郡、浮山后六小区。

3月至今青岛二手房热搜小区TOP10（来源于青岛贝壳研究院）

贝壳研究院相关市场分析师称,位于前3名的3个小区,一直以来都是青岛市热搜榜首的“常客”。“维多利亚湾主要面对刚需人群,每平米均价不到1万元,而且楼盘体量大,所以热搜度高,成交量也不错；鲁信长春花园小区内部体量比较大,共有100栋楼,各个面积段的房源都有,而且学区资源也好,因此一直置换量比较大；海尔山海湾,主要是因为环境好,价格也相对合适。”分析师表示,其他几个热搜小区,也有共同点,如浮山后二小区、浮山后六小区、福临万家二期,主要就是学区资源好；万科未来城是近两年新“上位”的热搜小区,主要是因为小区房源为次新房,整体品质高,同时近期片区内的万科广场刚开业,也拉动了不少人气。

建议:定价要合理,多关注片区同品质房源成交价

对于房主来说,目前是不是挂牌好时机?如果手头有房源想销售,应该注意哪些问题?怎么样才能保证“卖得快”呢?

链家浮山后片区赵经理建议,房主在挂牌前,不光要参考同片区同等类型房源的挂牌价,还要关注一些近期刚成交的同品质房源的成交价格,而且后者显得尤为重要。“成交价意味着市场的真实情况,不能一味地报价太高,那样有价无市,销售周期会拉长,反而浪费不少精力。”赵经理说。

优铭家李沧门店陈经理表示,在卖房时,不少房主是来“试水”的,想了解真实的市场如何,因此报价一开始会比较高。“一般来说,真正想尽快卖房的房主,都会提前咨询我们,报什么样的价格合适,他们也会按我们说的来做。我建议想换房源的房主,尽快将房源挂出来,以合理的价格成交。卖房时,如果碰到比较合适的客户就尽快出手,因为目前市场上二手房库存量并不小,各个片区可选的余地比较大,丢失一个客户,可能很久等不到下一个。”陈经理说。