半岛聚焦｜一线城市入局！住房“以旧换新”痛点在哪？有哪些模式→

5月15日，广东广州首个住房“以旧换新”活动在花都区开展；5月13日，从湖北省第二届住房博览会暨武汉第42届房交会传出消息，武汉楼市首例“以房换房”，成功交易；而就在4月底，青岛平度市的一家地产推出“卖旧买新、以旧换新”活动，推出30套新房房源采取“以旧换新”的模式……

据不完全统计，目前全国已有60多个城市或地区，包括上海、深圳、青岛、南京等，开始支持住房“以旧换新”政策。各地在相关政策上有什么差异？有哪些创新点值得进一步推广？各个城市“以旧换新”的效果究竟如何？

青岛楼市启动“以旧换新”

青岛平度市这次推出的“卖旧买新、以旧换新”活动共推出30套新房房源，回收旧房源范围为平度市主城区范围内旧房，北至沈阳路、南至厦门路、东至广州路、西至锦州路。旧房价格认定主要以税务基准价为基础，以房产交易中心近期成交价为基准，结合旧房区位、新旧程度、楼层位置等因素进行一定比例浮动，具体面议。具体操作流程为先期签订协议，双方就新房、旧房认价一致后签订“以旧换新”协议，客户按协议约定支付定金。之后客户“以旧换新”的老房子评估金额作首付，双方签订《商品房买卖合同》，公司协助客户办理按揭贷款手续。

对于旧房过户，双方采取直接过户或委托公证等形式完成相关后续手续。之后双方进行旧房交接，按双方签订的“以旧换新”合同，业主在协议约定期限内，将旧房无条件转让至公司或公司指定的第三方。通过交易流程，我们可以看得出，和之前第三方托管二手房销售不同，此次的以旧换新是开发商或指定公司直接接手，成为真正意义上的“以旧换新”。

一线城市正式入局

推动住宅“以旧换新”的城市，已经由最初的三四线城市推广至一线城市。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。

在此之前，深圳已经行动，模式与上海类似，均为“代售购新”。据深圳新闻网4月23日消息，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。该活动自5月1日开启，为期一年。截至目前，参与“换馨家”活动的第一批项目有13个，首批房地产经纪机构共21家。

广州市有关协会负责人接受羊城晚报记者采访时也透露，目前正向开发商摸查、收集相关意向，也正在探索可操作性。

各地模式差异明显

青岛平度市的这次“以旧换新”的模式虽然在全国多地已经开始实施，但由于目前地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大。

■ 中介帮卖旧房模式

这些城市或地区中，最常见的“以旧换新”模式是中介帮卖旧房模式，如青岛的“优鲜卖”。即购房者先与房企达成购买意向，再由中介机构采用线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房，若一定期限内旧房顺利售出，即可按照流程推进新房购买手续，否则房企将返还购房者意向金。上海、深圳等城市都采取了这一模式。

以深圳为例，今年4月，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合启动为期一年的“换馨家”活动，首批有13个新房楼盘、21家房地产中介机构参与。深圳某房地产中介机构营销总监彭双表示，“以旧换新”项目已初见成效。

■ 企业收购旧房模式

第二种模式由企业直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的楼盘新房，收购的旧房则可用作保障性住房、人才公寓等。

以最早推出“换购模式”的郑州为例，郑州同时采用了“企业收购旧房”模式和“中介帮卖旧房”模式。

△郑州市房产交易服务平台

■ “旧转保”模式

广东肇庆日前发布的《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》中，针对住房“以旧换新”提出独特模式：存量房屋持有人通过“旧转保”（旧房转保障性住房）的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。

■ 补贴模式

此外，多地还对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，目前各地补贴方式有所不同。同在江苏，徐州对符合条件的换房家庭，按照新购商品房合同价，给予0.8%或1.2%的补贴；扬州则给予新购商品住宅不超过1.5%的契税补贴。

各地效果如何？

从执行效果来看，“换购模式”正在被推广，实施的范围也在扩大。

据武汉当地媒体报道：5月13日，从湖北省第二届住房博览会暨武汉第42届房交会传出消息，目前武汉市已有了房地产“以旧换新”模式的首个成功案例。武汉市硚口区一居民将原来105平方米的老房子，换成新小区128平方米左右的在建商品房。经过第三方评估，该居民的旧房子评估价为90多万元，而他看中的新小区这套房的总房价约为210多万元，最终他认可了评估价，并补齐了120多万元的差价款，换得新房。

而最早推出“换购模式”的郑州，自郑州城发安居有限公司发布，4月20日正式开启报名以来，10个工作日30组换房群众签订收购协议，10组群众已同步进行“买新”。

4月26日，郑州城发安居公司执行董事兼总经理于通介绍，经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。

5月10日，郑州市住宅与房地产业协会首先发布：“卖旧买新、以旧换新”试点工作提前近一个月结束，在全市建成区范围内全面实施。

与此同时，郑州城发安居有限公司进一步优化收购房屋的条件：房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）等。

截至5月10日，郑州二手房“以旧换新”试点工作网络报名平台累计接到报名申请504个，据报道，其中11名已与开发商签订购买新建商品房认购协议。

据“郑房交易”网站，截至5月15日13时13分，该网站“以旧换新新房”板块共69个楼盘，“以旧换新二手房”板块共有房源1700套；海报新闻报道，截至5月11日16时25分，“以旧换新二手房”板块共有房源885套。

郑州之外，采用换购模式的城市市场反响也相对积极，项目来访认购有所好转。

今年4月初，江苏无锡市梁溪区试点推出商品房“以旧换新”。5月11日晚，首批次超过40位换房人完成了交易。

而据“南京房产微政务”消息，4月27日，南京安居建设集团有限责任公司宣布启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套。换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。另据报道，截至5月5日，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组，初审符合条件2947组。

“旧房能不能卖出去”是关键

“‘以旧换新’既关联着刚需的买家，也关联着改善置换的卖家。关键在于，旧房能不能卖得出去。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”是更好满足居民刚性和改善性住房需求的创新性政策工具。

中指研究院认为，整体来看，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，效果还需进一步观察。当前换房者面临二手房市场调整压力，不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房者若想快速售出二手房，需要在价格方面做出一定让步。此外，居民就业、收入预期还需进一步改善才能有效释放购买力。

严跃进认为，地方政府指定国资收购二手房，需要研究不同类型二手房收购后的再利用模式，否则可能会对地方财政带来考验。

与此同时，新房能不能满足‘住得好’的改善性需求也是“以旧换新”的一个重要条件。李宇嘉认为，开发商要为改善性需求打造能满足其住房消费升级的产品，不能仅仅把“换新”作为去尾货的机会。新房各方面的品质要与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的。

以旧换新的影响

市场人士普遍认为，商品房“以旧换新”，可以减轻居民换房负担，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

“‘以旧换新’，卖得掉就换房，卖不掉订金也能拿回来，省心很多。”在深圳参与“以旧换新”活动的购房者陈先生告诉记者，其现有住房楼龄已超20年，想通过换房改善生活品质。旧房能卖700多万元，新房价格大约1100万元，价差在可承受的范围内。之前因为担心不知何时能卖掉旧房拿到房款，一旦卖不掉，下手新房将损失数十万元订金，所以一直不敢出手。

深圳市房地产中介协会会长张媛说，开展商品住房“以旧换新”活动，打通了卖房买房全流程，有利于解决连环单带来的违约和纠纷交易风险，有助于减少购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，从而加快商品住房流通，提升商品住房置换交易便利度，缩短换房周期。

半岛新闻客户端综合自半岛新闻此前报道、新华网、央广网、海报新闻、长江日报、证券时报、澎湃新闻、中国经营报等