半岛叨叨丨房屋养老金到底是个什么景儿？

房屋养老金，顾名思义，就是给房屋“养老”的资金。我国存量住房建设时间跨度长、数量大，不少住房是2000年以前建造，随着房龄的增长，老旧住房的占比还在持续攀升，房屋老化问题不断增加。房屋养老金是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排。

按照现有的住宅专项维修资金来说，基本上只有最近几年成交的新建商品房额度相对比较宽裕；但是过去的老旧房屋，特别是80年代90年代以及2000年左右建设的这些房屋，维修及改造所需资金量比较大，而当时的房价比较低，公共维修资金额度比较小，甚至没有。这就造成了一个资金缺口，所以这次提出的房屋养老金制度，针对的是这部分房屋定向维修的作用。

房屋养老金的提出，有着强烈的现实意义。这项制度也是针对近年来我国出现的一些房屋安全问题而进行的有益探索。

通俗来说，房屋在后续使用中需要有持续的资金进行维护，就类似有养老金一样，可以进行房屋全生命周期的维护。房屋养老金制度的提法正不断成熟，2022年长沙自建房倒塌事件后，住房和城乡建设部就明确，要研究建立房屋养老金制度；可以看出，房屋养老金制度和房屋维修等概念有较强的关联，包括燃气事故、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等，其实都有所涉及。

为什么要探索建立房屋养老金制度？

房屋养老金制度的提出，可以追溯到2022年5月。2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故后，住房和城乡建设部随即部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题；2023年5月，住房和城乡建设部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作并召开座谈会，围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流。这次住房和城乡建设部部长倪虹在与中国银行交流中提及该项工作，预示着当前房屋养老金制度的建设及试点在加速推进。

2022年5月份，国务院办公厅也印发了《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出要“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”这一次倪虹部长再次强调要“探索建立房屋养老金制度、为房屋提供全生命周期安全保障”，其实也就表明当前房屋养老金制度的建设及试点其实是在加速推进的，有利于更好地去解决老旧小区改造的资金问题，来提高居民的居住品质、生活质量等等。

住宅专项维修资金

如果说房屋养老金是一个新生概念，那么它的“前身”——住宅专项维修资金，或物业专项维修资金、大修基金，或许大家并不陌生。根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。通常情况下，这项资金在新房购置时缴纳，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，并在银行设有专门的账户。随着我国进入存量房时代，需要对传统的住宅专项维修资金进行升级。

物业维修资金，或者说公共维修资金、专项维修资金，它本身就是房屋楼龄长、需要大修时候所需要的资金，从本质上来讲，公共维修资金本身就是房屋养老金。我们城市进入存量时代以后，传统的物业维修资金、公共维修资金是不足以应对这个存量时代对于房屋全生命周期的维修保养所需要的资金准备的，那原来的公共维修资金制度就要在这个基础上升级了。

如何升级，其实各地也有一些有益探索。过往的住宅专项维修资金是需要满足业主确认达到“双三分之二”要求，才能制定方案、申请使用；并且，一些老旧小区的专项维修资金快速减少甚至枯竭，有些可能就没有设立……今年4月1日，浙江宁波新修订的《宁波市物业专项维修资金管理办法》正式实施。这次修订，是为进一步解决物业专项维修资金补建难、续筹难和使用难的问题，与房屋养老金有异曲同工之处。

物业公司在日常的维修过程当中，这些物业费可能有一部分结余，这一部分结余的可以用到物业专项维修资金的建立、补充；那么第二部分，有一些小区物业、业委会有经营头脑，把公共部位产生的一些公共收益，比如说停车、广告这些收益，也可以用于补交；这两笔钱还不够，那么我们老百姓就要自己来掏了。这样也是发挥我们小区的资源优势、管理优势，然后再动用老百姓的钱。

房屋全生命周期安全保障

综上所述，房屋养老金，是对住宅专项维修资金的升级，是为解决现有资金难以满足房屋维修及改造需求而诞生，目的是为房屋全生命周期的安全提供保障。严跃进认为，这就意味着，探索建立的房屋养老金制度，需要考虑如何充实资金来源、如何对资金池进行高效运维等问题，提高房屋养老金的增值收益水平。

此类制度的建立，更需要考虑资金来源和融资方面的问题。此前一些政协委员建议，可以把当年土地出让收入（地价款）或净收益中提取一定比例的钱来作为房屋养老金。浙江宁波明确建立这项制度，把物业专项维修资金简称为“房屋养老金”。后续此类资金如何实现开源节流，是非常重要的内容。

按照年初住房和城乡建设部部长倪虹接受中央媒体采访时的表述，要“打造‘好房子’样板，为老房子‘治病’，研究建立房屋体检、养老、保险3项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。”住房和城乡建设部此次提出的房屋养老金制度，是“房屋全生命周期安全保障”里的一环，其中还包括房屋体检、质量保险等方面内容；通过房屋质量保险，来督促执行房屋定期体检，并依据体检结果查漏补缺，最终决定房屋的保险和养老金该如何使用，从而延长房屋的使用年限、提高居住舒适度，满足人民群众对“好房子”的向往。

我们对房屋进行投保了以后，保险公司一定会要求先去体检的；强制性定期体检出来的结果，就作为哪些是需要进行养老保险支出的依据。然后才是房屋养老金如何使用，它的规模够不够，不够的话怎么补。第一支柱，个人缴纳的部分，需要存量房的业主去缴纳；第二，包括物业维修资金的增值收益，还包括土地出让金的计提、公积金的增值收益、财政的补贴等等；第三个应该是商业性的金融，此次住建部在与中国银行的交流中提及此事，也反映出这一点。要由专业的投资机构和专业的管理人员来做这件事情。

住建部：加快推进房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金三项制度建设

8月2日，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上表示，要依靠制度创新。制度是带有根本性的，关乎长远。提高安全韧性水平要重视和依靠制度创新。比如，大家很关心房子的问题，房子像人一样也会变老，老了也会生病。这就需要：

建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。

还要建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。

另外，建立房屋养老金制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障，我们将加快推进这三项制度的建设。

建立的公共账户不会加重业主负担

在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。

当然，目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。此类费用，传统上主要通过两个途径解决：一是在保修期内，依合同由建设单位承担；二是在保修期之外，基于《中华人民共和国物权法》中物上负担由所有权人承担的原理，该费用由房屋所有权人自行承担。在区分建筑物中，就业主专有部分，应由业主自行承担；对于共有部分，则应当由业主共同承担。对于区分建筑物的共有部分维修资金，由于涉及众多业主，其筹集和使用、管理也应由业主共同进行，因此需要建立维修资金的筹集和使用、管理机制。《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法典》以及《物业管理条例》均对由业主筹集的维修资金相关制度进行了规定。住房和城乡建设部、财政部也陆续发布规章，系统规范了住宅专项维修资金的筹集、使用、管理等。

这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。

事实上，房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。

为何要推行房屋养老金试点？

住房城乡建设部相关司局负责人表示，建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。住房城乡建设部在部分城市开展房屋养老金制度试点，目前各有关城市正在积极探索。

记者了解到，当前，我国城市发展已从大规模增量建设转入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，进入城市更新的重要时期。从客观规律看，房子和人一样，会“变老”，会“生病”，为了房子的安全，就需要和人一样进行体检，查找问题，消除隐患。

房屋养老金的组成和资金来源是什么？

该负责人说，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。

该负责人说，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

房屋养老金用在哪些方面？

该负责人说，房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

来源：央视新闻、澎湃新闻