存量房贷利率下调细则公布后，一文解答你关心的问题

文| 陈书（地产公司高级经理）

本文由作者参加九派新闻“九派圆桌”直播讨论《存量房贷利率调整细则公布，你的房贷怎么调》时的发言整理而成，发布前经作者审阅。

北京上海深圳等一线城市楼市会怎么走？

北上深在房地产市场上相对还保有一些投资价值。国庆期间，也就是所谓的“金九银十”销售旺季，从北京、上海和深圳的楼市复苏情况同比来看，是高于其他二线城市的。尽管政策有所放宽，这三个地区为了遏制房价过快反弹或增长，仍然保留了一些之前的限控政策，包括二套房首付比例、限购政策，以及存量房的利率等方面，与二线城市保持了一定的差距。这样做是为了避免一旦政策全面放宽，短期内需求急剧上升，从而与中央的大政方针保持一致。

我们可以预见，北京、上海和深圳可能仍会保留一些限制性措施，但这些措施已经有所放宽。以深圳为例，其优化政策现在不再对偏远区域实施限购，而核心区域的购房资格要求也从必须缴纳3年社保降低到了1年社保，同时还取消了二手房市场的部分限制措施。以前规定商品房在取得产权证后三年才能上市交易，现在这一限制年限已被取消。此外，二手房交易的增值税免征年限也从5年调整为2年。

固定利率转浮动利率一定划算吗？

房贷利率从固定利率转换为浮动利率的决策并不是现在才做出的，而是在2019年底到2020年初。那时，房地产市场尚未出现后来的拐点，仍处于相对的高峰期。因此，央行推出了一项政策，允许人们在两种房贷利率选择之间做出决定：一是浮动利率，即目前我们所见的LPR加上一个固定的差值；二是固定利率，即当时大多数银行提供的贷款利率在5%到6%之间。

LPR的推出实际上是参照了当时的5%左右的利率水平。也就是说，在2019年到2020年期间，无论你选择哪种方式，最终的利率结果都在5%左右。但当时为什么会有不同的选择呢？原因在于个人对未来货币政策走向的判断——是上升还是下降。

因此，当时在这方面的争论相当激烈。我们现在回顾过去，当然认为选择LPR浮动利率是更划算的，因为自LPR推出以来，它一直在下降。但在当时，即使你预见到了房地产市场的拐点，或者意识到了房地产市场的泡沫，也很少有人能预料到房地产市场会如此迅速地下滑。因此，还是有相当一部分人选择了固定利率，担心如果LPR未来上涨，他们的贷款利率也会随之上升。

随后，一系列情况出现了。当央行、地方政府以及商业银行调整浮动利率时，至少在政策层面上，并没有考虑到那些当初选择固定利率的人群。

因此，当我们看到银行调整利率时，它们都是在调整LPR或者与之相关的浮动利率，而固定利率似乎没有被特别提及。但现在，那些当初选择固定利率的人看到选择浮动利率的人现在的利率降到了4%或3%，他们的心情可想而知。因此，许多人开始考虑提前还款等措施。

后来，银行考虑到这个问题，放开了一定的空间，允许那些当初选择固定利率的人与银行协商，将固定利率调整为浮动利率。理论上，一旦选择了不同的方式，就应该接受结果，就像俗话说的“买定离手”，如果现在想要反悔，按理说并不是一个正常的途径。但央行在最近的公告中提到，固定利率贷款者可以与金融机构协商，将之前的固定利率转换为当前的浮动利率。毕竟，在当前情况下，浮动利率显然比之前的固定利率更有利，这就是当时历史情况的一个回顾。

并不是说现在才出现了固定利率和浮动利率的选择，至少从短期来看，浮动利率确实比固定利率更有利。但我们也需要考虑长远，因为贷款通常需要偿还30年左右，而经济周期大约是三四年。很难断言未来的浮动利率不会高于现在的固定利率，比如现在的固定利率是5%点多。如果未来经济过热导致通货膨胀，央行可能会提高利率以避免恶性通货膨胀的发生。毕竟，贷款期限长达30年。

短期内我们不必考虑这么远，浮动利率无疑是更划算的选择。

3、存量房贷利率下调之后，购房者会立刻看到月供变少吗？

以我个人为例，我自己前几年买了一套房子，刚好是在房价的高点，当时的贷款利率是5%点多。不同之处在于，你和银行签订贷款合同时，约定的LPR重新计算时间各不相同。有的人可能是在1月份，而像我这样的则是在7月份。这意味着，如果8月或9月央行宣布LPR下调，我的房贷利率并不会立即根据当月的利率调整，而是要等到第二年LPR重新计价的时候才会一起调整。因此，浮动利率中的LPR部分并不是随时调整的，而是根据每年签订购房合同约定的时间进行调整。而我们现在讨论的减30个基点（BP）的调整则是即时的，因为它与LPR不同，是立即生效的。

大部分银行可能在10月左右进行调整，这意味着你的后续房贷利率会随之一起调整。这次政策调整并不涉及LPR本身的变动，而是涉及到后面个百分点的调整，这部分调整对所有人都是一样的。但你的房贷利率可能会有所不同，比如你的利率可能是3.95%，减去30个基点后可能变成3.65%，而我的已经是3.85%，减去30个基点后变成3.55%。这与央行每月发布的LPR和减30个基点无关，这个减30个基点只要你选择了浮动利率，每个人都可以享受到。

各大银行会从10月25日开始正式调整，买房的人能立刻看到自己的月供变少。每个月，你都可以在银行的APP中查看相关信息。

4、房叔、房姐们能从这轮调整中收益吗？

目前，无论是城市还是银行，都没有具体说明三套房或更多套房的贷款利率调整方式。

从两方面来看。首先是新房利率。正如之前提到的，5月份央行出台了统一措施，宣布不再对新房贷款利率设定下限，允许各个银行和地方自行决定新房贷款利率。我们曾开玩笑说，这实际上是各个城市和银行为了吸引人才而采取的一种手段。

然而，如果是存量房或二手房，我个人认为，从银行自身的角度来看，几乎不可能出台比央行目前设定的LPR减30个基点更低的政策。因为这样做没有必要。

至于多套房业主能否享受到这次利率调整的红利，我认为最多也就是他们手中的首套房和二套房能够享受到存量房贷利率的优惠。对于那些拥有多套房产的投资者或炒房团来说，他们可能无法享受到这一利率优惠。因为在过去，为了抑制房地产市场过快增长，国家对于多套房的贷款政策实际上是相当严格的，不仅利率较高，首付比例也很高。在“房住不炒”的大方针下，政策放宽的范围最多也就是到二套房，而对于更多的房源，业主要么需要全款支付，要么就得承担较高的首付比例。那些纯粹针对炒房的人，他们能够享受到的红利是有限的。

然对于首套房的刚需购房者和可能需要二套房来改善居住条件的，他们的投资属性和意愿并不强，他们还是能够享受到这次政策带来的相当多的红利。以我自己为例，我计算了一下，我的房子是在2019年以5%点多的利率购买的，而下个月差不多可以降到3.65%，即3.95%减去三四十个基点。基本上，我的月供每个月可以减少1000多块钱，这是一个相当可观的数字。我们经常开玩笑说国家要给老百姓发钱，实际上，这种利率调整就是一种变相的发钱方式。

5、10月21日的lpr是否还会继续下调？

关于这个问题，还要看今年的情况。2月份LPR进行了幅度最大的一次调整，下降了25个基点，然后7月份也有所下调，降低了10个基点。但需要明确的是，LPR的调整与5年期以上的贷款报价利率是相关的，因为房贷利率是与5年期以上的LPR挂钩的。因此，我认为10月份即将公布的LPR可能会保持不变。毕竟，今年已经调整了两次，尤其是2月份那次是历史上最大的一次调整。如果继续下调LPR，可能会对政策的稳定性造成影响，显得过于频繁。

LPR的调整是非常谨慎的，比调整后面的加点或减点要慎重得多。因为LPR不仅影响房贷市场，还会影响到整个信贷市场。我们不可能仅仅为了解决房贷问题，无论是存量房还是新房，就大规模或频繁地调整贷款利率。至少作为一个国家的货币体系，还是需要保持一定的稳定性。

至于未来是否会继续调整LPR，我个人认为，年底或明年初可能会有进一步的调整。当然，这主要取决于当前楼市的状况，以及货币供应量M1和M2的变化情况。最近可以看到，M1的同比增长已经转为负值，这在历史上是相当罕见的，已经连续多个月出现。同时，M2与M1的差值也在不断扩大。这表明市场上高流动性的货币供应量很少，也就是说，目前的消费需求仍然不足。

从宏观经济的角度来看，国家继续采取措施下调利率，其目的不仅仅是为了稳定房地产市场，更重要的是为了刺激消费。换句话说，我们观察到的存量房利率调整，并不仅仅是为了稳定房地产市场。每个月节省下来的资金不太可能重新投入到房地产市场中，更多的可能是用于消费，比如最近的股市表现不错，加之利率下调，国庆期间的旅游数据似乎也呈现出了与疫情前2019年相比的显著增长。这些政策背后的真正目的，是为了激发国内市场的消费活力，尤其是零售和旅游等相关消费领域。

6、为什么会出现提前还房贷的现象？

在房地产市场繁荣时期，如果你手头有100万，你会如何投资？是选择全款购买一套房子，还是将100万分成两份，每份50万作为首付购买两套房子？在2021年或房地产市场出现拐点之前，大多数人可能会选择后者。原因何在？因为在那个时候，资产的增值速度远远超过了负债的利息成本。简单来说，你使用的杠杆越多，你的净收益率就越高。

然而，到了2021年之后，情况发生了变化。一方面，国内最大的投资渠道——房地产市场表现不佳；另一方面，股市长期徘徊在3000点左右。这导致人们面临所谓的“资产荒”，即即使手握资金，也不知道应该投资到哪里。

在这样的背景下，提前还款的逻辑就变得清晰了。首先，你得手头有足够的现金。其次，当你找不到更好的投资渠道，或者你发现你预期的投资收益率低于你的贷款利率时，从纯数学的角度来看，你当然会选择将钱还给银行，以减少支付的利息。这样做，从财务角度上来说，是完全合理的。

但是对于银行而言，大规模的提前还款无疑是一个比较危险的信号。在过去很长一段时间里，房贷对银行来说是一项非常优质的资产，不仅利率较高，而且能够稳定地回收现金。但如果大家都集中提前还款，银行的资产端将面临巨大损失，因为利息收入会减少。因此，银行也在努力避免出现提前还款的风潮，特别是在2022年，许多人发现，即使想要提前还款，也需要排队等待半年甚至更长时间。银行这样做的目的，显然是希望你不要提前还款，而是继续支付贷款。

问题在于，当我们不断调低新房贷款的利率时，如果存量房贷利率保持不变，那么对于早期购房者来说，他们可能会感到更加不公平，从而产生更强烈的提前还款愿望。在这种情况下，银行不得不降低存量房贷利率，以避免大家提前还款。

7、细则公布后，我还需要提前还房贷吗？

这需要根据每个人的投资情况和风险偏好来判断。

如果你有更好的投资渠道，从负债的角度来看，手上有大量现金，提前还款当然可以减少利息支出，这看起来是更好的选择。但如果你有其他更好的投资机会，比如前段时间股市的上涨给了人们信心，有些人甚至贷款去炒股。我们暂且不论这种行为是否正确，但这说明了一点：如果你有更好的投资渠道，你甚至可能还会向银行借钱。在这种情况下，你或许不需要提前还款。当然，这不仅仅是股市，也许你会投资实业，或者购买黄金等其他资产。如果你自己判断这些投资的收益率高于你的贷款利息，那么不提前还款也是一个合理的选择。

8、此次政策力度较大，我可以放手买房吗？

从当前情况来看，既然首套房和二套房的首付比例都已调整至15%，那么在首付和贷款方面，两者之间实际上已没有太大区别。当然，除了北京、上海和深圳等一线城市的二套房首付比例仍坚持在15%以上，与首套房保持一定差距。

这一政策刺激力度，如果从整个中国房地产市场的发展来看，还是蛮大的。因为以前，大多数城市的首套房首付比例为30%，二套房则因地方不同，基本上都在50%以上。

然而，近两年来首付比例的大幅下调，对于有住房需求但资金有限的刚需购房者来说，无疑是有利的。但这个问题还需从两方面来看。大家都知道，2012年我们出台了“三道红线”政策，该政策通过房地产企业的财务指标来限制其杠杆和融资，其目的在于去杠杆、去泡沫。现在，我们可以看到一种有趣的现象：降低首付比例背后的逻辑，实际上是鼓励居民增加杠杆，因为这意味着需要更多的贷款，而现金支付则减少了。

从这个角度来解读，其大方向可能是利用居民的贷款，即让居民增加杠杆，以减轻一些房地产企业的杠杆负担。

我不评价这项政策是对还是错，也不预测它最终会产生什么效果，但至少从货币和金融的角度来看，如果这项政策导致大量民众贷款购房，那岂不是变成了居民增加杠杆来拯救房地产市场？

因此，我个人认为国家的本意肯定不是这样。国家的目的应该是在现金流方面刺激房地产市场，解决存量房问题。

目前，对于购房者个人而言，我认为，如果你还想像过去那样投资，将现金分散投资于多套房产，我认为这种行为是非常不理智的。短期内，不应通过增加杠杆来投资房地产。

然而，对于刚需购房者或需要改善住房条件的二套房买家来说，现在是一个非常好的时机。对于大多数二套房的购房者来说，他们可能面临的问题是，随着孩子的成长，无论是一个孩子还是两个孩子，原有的住房空间可能不再足够，需要进行置换。

许多家庭可能会考虑购买学区房，或者是靠近学校的二手房。对于那些非刚性需求但属于改善型需求的家庭来说，二套房的贷款利率政策提供了一个良好的机会。尽管首付比例降低，贷款比例相应提高，但结合当前贷款利率下调的政策，这仍然是一个积极的时机。

此外，对于房地产企业而言，除了国家和政府层面的利好政策外，各个项目本身也会推出一些优惠政策。例如，购房后返还一定期限的物业费或停车管理费等。虽然房价本身不可能直接打折，但这些间接的优惠措施也是对购房者的一种变相折扣。

9、公积金贷款利率也会跟着下调吗？

事实上，5月18日，央行发布了四项公告，其中就包括了公积金利率的下调。

首套房公积金贷款利率与二套房有所区别，首套房的利率已经降至3%以下，基本上是2.85%。而二套房的利率则是3.25%。一些资料显示，目前商业银行的贷款利率，虽然有些个别银行的利率低于3%，但大多数还是在3.1%到3.3%之间。也就是说，公积金贷款在今年上半年发布的一系列房地产优化政策中已经下调过一次。

下半年是否会根据新政策进行新的调整，我个人认为，在当前阶段可能不会再有下调。主要原因是，大多数人并没有使用公积金贷款，一方面是因为公积金余额不足，另一方面是公积金贷款的额度有限。当然，不排除未来可能会在不调整利率的情况下，放宽公积金贷款的条件或增加总额度。

以过去为例，假设一套房子只能由一个人贷款，贷款额度可能是30万。但随后政策不断调整，现在夫妻双方都可以贷款，额度提高到了50万、80万，甚至有可能进一步延长贷款期限。至于目前是否可以将商业贷款转为公积金贷款，市场上确实有这样声音，但据我了解，尚未有具体政策出台支持商业贷款转为公积金贷款。

另外，我们可以看到，新的商品房贷款利率已经有很多下调至3%以下，即二点几，这使得商业贷款与公积金贷款之间的利率差异已经大幅缩小，变得相当小。因此，我认为没有必要一定去追求商业贷款转公积金贷款。不过，商业贷款之间，即不同商业银行之间，确实存在一些政策可以进行调整。

10、银行净息差越来越低，不会担心赚得越来越少吗？

当前的净息差似乎已经降至1.6%，并且正快速逼近1.5%。虽然我并非银行业内人士，但根据一些新闻报道，这个水平已经接近了银行的警戒线。众所周知，对于现代金融机构而言，如果利率过低，银行可能面临破产的风险，这将引发一系列金融风险，甚至可能影响到国家的经济。因此，银行至少需要保证一个最低的净息差，以平衡存量房或资产端利率利润收益率的下降。

实际上，大家也注意到了，尽管我们目前讨论的是存量房利率和新房利率的下调，但在这些利率下调的同时，银行的负债端，也就是存款利率，也早已进行了下调。目前，无论是大额存款还是一些定期存款，利率已经非常低，仅为1%点多。

我最近查看了一些大银行的大额存单利率，发现已经降至1.7%左右，甚至不到2%。这意味着银行在负债端已经降低了利率，即它们付出的钱已经减少。虽然原本作为优质资产的房贷收益减少了，但在支付利息减少的情况下，至少需要保证一个正常的最低净息差。

我的观点是，我们不必过于担心银行的问题。银行在制定政策时，包括央行在制定政策时，已经提前考虑了利率下降的空间。

11、未来可能让个人自主与银行协商调整存量房贷利率吗？

在新房贷款方面，央行在5月份已经放宽了政策，取消了首套房和二套房新房贷利率的下限，转而采取“因城施策”的原则，允许各个城市和商业银行根据当地情况自行调整。

那么，存量房会不会也采取类似的政策呢？至少目前来看，央行已经确定了LPR减30个基点的政策，但并未进一步放宽政策，将存量房贷款利率的调整权下放。

如果真的允许存量房利率根据不同城市和银行进行调整，我个人判断，商业银行的积极性可能不会像新房贷款那样高。这是因为新房贷款对银行来说是增加资产的机会，对银行是有利的，可以发放更多贷款。而存量房则不同，它们已经与银行签订了贷款协议，如果放开政策，让央行不再统一调整存量房贷款利率的下限，而是让各个商业银行自行决定，我认为商业银行的意愿可能不会有那么强烈。

就我个人的操作经验而言，贷款利率的调整通常是由银行自动完成的。如果你的房贷利率是浮动的，那么从5%点多降至4%点多，再降至3%点多，这一调整过程都是银行在系统中自动为你处理的。目前，你不太可能与银行协商将你的存量房贷利率降至比当前的LPR减30个基点更低的水平，比如减40或50个基点，我认为银行不会开启这样的先例。

现在与银行协商的情况，通常与之前提到的固定利率有关。如果你的房贷利率在经过几轮调整后仍然是固定的5%点多，而你还没有享受到利率下降的好处，那么央行确实已经放宽了政策，允许你将现有的固定利率转换为浮动利率。这可以通过与银行协商来实现，即将原来的5%点多的利率转换为当前的LPR减30个基点的利率，并根据当前的浮动利率基准对原有的存量房利率进行协商调整。

至于说，现在能否像买菜一样与银行就30或40个基点讨价还价，我认为银行不太可能因个人或部分人的需求而开这个口子。

12、跨行转按揭今后是否会越来越便利？

跨行转按揭之所以存在，可能是因为不同银行提供的贷款利率有所差异。过去，这种情况确实较为常见，但目前基本上来说，不同银行的利率政策已经趋于统一。

另一个原因是，以前各银行的政策并不像现在这样统一，因此会出现不同银行利率政策不同的情况。但现在，我认为单纯从利率角度来看，跨行转按揭已无必要。此外，关于房产过户的问题，现在的房地产市场，无论是以旧换新还是二手房交易，都已经提供了一系列的便利措施，包括以旧换新和带押过户等。因此，在过户环节可能会出现这样的情况：原房主的贷款银行和新购房者的贷款银行不同，这可能导致跨行转按揭的问题。

当然，对于银行自身而言，房贷历来是优质资产，各银行通常不愿意放手，不愿意将贷款资产转移到其他银行。但现在，只要政策上允许，应该不会在流程或手续上造成太多麻烦。至少目前来说，我没有看到太多市场反馈表明存在跨行转按揭的负担。可能存在一些个别或极少数的现象，但现阶段还没有出现大范围的跨行转按揭问题。

13、一系列政策出台，楼市的反应会立刻到来吗？

我常开玩笑说，相比于股市，楼市受到的刺激可能还没有那么大。目前我们并不缺钱，不缺存款，我们缺少的是投资方向和流动性。现在M2和M1的差距越来越大，M2不断上升，而M1却在下降，这表明资金在金融系统内难以找到合适的流出渠道。

因此，单纯的降准在货币市场紧缺、需求大于供给时，0.5个百分点的降准对整个市场来说是一个非常利好的消息，无论是股市还是楼市。但在目前不缺钱，即供给大于需求的情况下，单方面的降准只是提供了流动性的一个政策因素，并没有从根本上解决资金无处可投的问题。

包括财政部的新闻发布会上提到的，如何将银行里的存款花出去？

通过发行专项债券或国债。

降准提供了货币供应，财政政策则为这些货币的流向提供了方向。比如，通过置换地方隐形债务，即发行新债来偿还旧债，或者收购存量房和闲置土地，明确资金的使用方向，确保资金真正流向需求领域。货币政策和财政政策的结合才能真正起到刺激经济的作用。

14、未来房贷利率还可能继续下调吗？

房地产市场对这一系列政策刺激的反应是关键。如果到了10月份，9月份的政策实施后，市场确实已经触底反弹，那么我预计未来的货币政策，特别是在利率方面，不会有太大的调整。

然而，如果市场反应未达到预期，根据政府恢复房地产行业的决心，他们可能会继续下调利率，无论是通过货币政策、财政政策还是房地产自身的政策，以进一步刺激市场，因为房地产行业及其上下游产业链，包括建筑业，占国家GDP的比重至少在10%到14%左右。房地产行业的不景气对整个国内经济的影响是相当大的。因此，我们常说，虽然成功可能没有决心，但成仁的勇气还是有的。

例如，货币政策中LPR的调整，最初一年调整了三次，去年调整了一次，而今年已经调整了两次。这给人一种不达目的誓不罢休的感觉，手段也更为强硬。这些政策的主要目的还是为了恢复市场信心。我们常说，信心比黄金更重要。

当然，至少在接下来的今年四季度，由于时间不多，再次调整的可能性不大。但如果房地产市场仍然没有起色，那么明年年初可能会像去年一样，在1月或2月继续下调利率。更长期的情况则难以预测，因为这涉及到整个国际宏观形势，包括美联储的利率政策是否会影响我国的货币政策。如果美联储继续下调利率，为了保持人民币的稳定性，我们国家仍有可能进一步降低利率。

【来源：九派新闻】