非普通住宅标准或将退出楼市，专家：从制度上鼓励购买“好房子”

财政部日前在国新办发布会上透露，正抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。在此之前，武汉市宣布阶段性取消普通住宅和非普通住宅标准，北京、上海等一线城市也纷纷推出与此相关的政策。

专家表示，预计未来将有更多地区跟进取消普通住宅标准，从制度上鼓励建设和购买“好房子”，降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放。

京沪汉取消普宅和非普宅标准

非普通住宅，指住宅面积较大或用作商业用途的房子。通俗来说，只有大平层、别墅、低密度小区等“豪宅”，才够得上非普通住宅。过去，各城市根据自身情况，认定标准也有所区别。

武汉2005年首次制定普通商品住房标准，2008年、2011年分别根据市场变化适时调整完善。2011年12月1日开始实施的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率中心城区1.5以上、新城区1.0以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；房屋总价中心城区140万元以下、新城区90万元以下。

2015年7月27日起，武汉执行新的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，且单套建筑面积在144平方米（含）以下的属于普通住房。取消了房屋总价标准、将单套房屋的建筑面积增加了4平方米、统一中心城区和新城区的容积率标准，成为此次调整的明显变化。此次实施的新政，将武汉普通住宅比例提升到90%以上。

业内人士介绍，过去居民基本居住需求没有得到满足，出台普宅和非普宅标准，是住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策，同时也是紧缩性调控措施的重要组成部分，这一标准在过去发挥了稳定房地产市场、调节住房供应结构的重要作用。

随着房地产市场供求关系发生重大变化，原先的标准已经不适应新形势的需要。2024年9月30日，武汉市发布《关于持续促进武汉市房地产市场平稳健康发展的通知》中提出，全面取消普通住房和非普通住房标准，满足居民改善性住房需求。这意味着，普宅和非普宅的标准将退出武汉楼市。

在武汉宣布取消的当天，9月30日晚，北京市住房和城乡建设委员会等六部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，其中也提出：按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。

9月29日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》也提到，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。通知相关规定自2024年10月1日起施行。

降低房屋买卖环节成本

取消普宅和非普宅标准，意味着什么？

普通住宅与非普通住宅的划分，有利也有弊。一般来说，在新房办证、二手房买卖交易、公积金贷款时，针对普通住宅和非普通住宅会有一定的区分，两者执行不同的契税、增值税税率，首付比例和贷款利率也有不同，近期出台的契税购房补贴比例也有差别。如果取消划分标准，调整税费政策，从“豪宅”降级的房产，也能享受税费优惠，交易成本大降。

上海易居研究院副院长严跃进接受极目新闻采访时指出，普通住宅标准取消后，会带动税费政策跟进。其将持续降低房屋买卖环节成本，促进买卖等环节顺畅，持续提振供求两端的交易活跃态势。需要说明的是，增值税和契税两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系密切，即对房东降低售房成本有显著的作用。

“普通住房标准退出，对于增值税和个税的减负具有积极作用，因为这两个税的征收与普通住房标准有挂钩。”严跃进表示，此次房地产政策后，若财政税收部门在此基础上调整优化相关税费政策，将有望减轻增值税缴纳和个税缴纳负担。初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。

“这是从制度层面开始让大家追求好房子。”经济学家马光远指出，取消普宅和非普宅标准，也是中国房地产进入新周期的一个标志。房地产新的发展模式，最重要的一个标准就是让老百姓住上好房子，但在上个周期，因为居住需要没有满足，各地制定了普宅和非普宅标准，当前鼓励老百姓住好房子，就要取消对非普宅的各种限制。

财政部透露，正抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。对此，知名经济学家盘和林认为，既然是研究，未来有很多可能性，取消标准后，是按照普通住宅还是按照非普通住宅来征收增值税和土地增值税，这是二选一的问题。

有助于减轻房企税费压力

除了对购房者有利，中指研究院在研报中指出，取消普宅和非普宅标准，调整相衔接的土地增值税政策，也有助于减轻房企税费压力。

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，那么可以免征土地增值税。对于非普通住宅，土地增值税是全征的，没有免征优惠情况。

总的来看，非普通住宅和普通住宅在土地增值税方面优惠政策和税率的不同，非普通住宅没有税收优惠政策，税率相对较高；而普通住宅则有一定的税收优惠政策，并且税率相对较低。取消普宅和非普宅标准，财税相关部门将调整相衔接的土地增值税政策，总体上将降低税率、扩大优惠，降低土地增值税预缴征缴额度，有助于减轻房企税费压力。

中信证券认为，总体来说，如果取消非普宅标准，既可能推动对房地产开发企业的实质性、阶段性减税，也可能减少房企实质性现金流出（通过预征比例）。土地增值税在实操中采取商品房预售时进行预征，交付结算后进行清算的收缴方式，预征税率在不同地区有所不同，但非普通住宅的预征税率普遍高于普通住宅。初步测算，相关政策可能增厚企业平均两成的业绩，其中低毛利率公司的业绩增厚幅度可能更大。

也有评论指出，需要看到取消普宅和非普宅标准可能带来的挑战和风险。例如，部分优质房源可能被纳入普通住宅范畴，引发市场价值重估和价格上涨预期等。因此，在取消标准的同时，相关部门需要加强对房地产市场的监测和预警机制建设，及时发现和应对市场异常波动和风险。

（极目新闻）