中心湾区的滨海叠墅爆红 为何它成了精英圈层心中的NO.1?

2022-05-19 15:52 青岛楼市研究员公众号阅读 (43747) 扫描到手机

转自微信公众号:青岛楼市研究员

降息的靴子终于落地了,青岛楼市也出现了一些变化。

贪心不足的炒房客们依然在等待,而这个城市的精英圈层却已经开始悄然入场。除了传统城区的改善楼盘持续热卖之外,青岛未来城市中心市场热度也在不断提升。在青岛的中心湾区调研时,老王发现一些价格战打红了眼的低质刚需房去化依旧困难,反而是产品力与性价比都在线的叠墅,价格坚挺且持续热销。

精英圈层加速布局胶州湾的低密标杆产品,这释放了什么信号?

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青岛的第二条价值金链
对于房产来说,地段论永不过时。
青岛最优质的地段当然属于滨海一线,我们也习惯于将市南-崂山一线称之为青岛的“金项链”。然而经过三十多年的开发,这一线的土地也已经开发殆尽。不论是与栈桥对望的莱阳路8号,还是10套房就卖了14个“小目标”的海曙云霞,对于绝大多数人来说,都是遥不可及的“青岛梦”。
寻找青岛的第二条“金项链”,便成为精英圈层的目标。
现在,这个答案越来越清晰——胶州湾。

胶州湾
在传统城区已经日益饱和情况下,胶州湾崛起势不可挡。《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出,要打造环湾都市现代化主城区,统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展,强化总部商务、金融贸易、创新创意、时尚消费、文化交流等核心功能。
RECP核心区正在胶州湾内快速建设,作为RCEP成员国共同的重要“出海口”和“海上黄金大通道”,青岛在胶州湾沿岸创新打造RCEP山东企业服务中心,还在推进集装箱部落、山港国际航运金融中心、中国北方国际油气中心等项目,为航运、贸易、金融及现代服务业的发展奠定坚实基础。
世界500强企业与高净值人群,正在胶州湾快速聚集。
华润、中信泰富等也敏锐的捕捉到了这一城市发展的风口,落地的都是TOP级的大平层产品,胶州湾亲海板块的矜贵之气日益提升,由此我们也可见央企对于胶州湾的未来价值与圈层判断。

资料图
机场搬迁之后,青岛空间格局被打开,未来的北方宜居第一城将真正成为环胶州湾布局发展的湾区大都市,胶州湾将成为青岛名副其实的中心湾区,城市能级和竞争力将进一步跃迁。
在这条价值金链上,白沙湾板块开始进入越来越多城市精英的视野中。除了澎湃的产业愿景,白沙湾板块拥有着其它板块所不具备的“三横一纵”的立体交通优势。环湾道连接金水路高架、跨海大桥、杭鞍高架、新冠高架等多条城市主干道,交通路网四通八达。不论是当下在市南、CBD工作的白领,还是今后在RECP核心区忙碌的企业高管,白沙湾板块都是一个十分理想的通勤之地。

滨海木栈道实景图
而且,在政府连年投入巨资进行环境改善之后,白沙湾板块的生态环境也开始进入青岛顶流行列。我们以青特·悦海府为例,毗邻滨海公园,沙滩、公园、休闲座椅、音乐广场、海边木栈道完全可以与市南、崂山一线媲美。此外,北部还有占地面积24.3万平米的青岛哥德杯世界足球公园和近4万平米景观公园。不论你是否喜欢这世界第一运动,在炎炎夏日,目之所及是如此绿草如茵的景观,那是怎样一种享受?

青特医疗产业园示意图
从产业与生活的核心配套而言,青特置业通过优质资源的导入,为板块赋能。青特医疗产业园已经开园,目前已经有二十余家企业入驻,志在打造青岛大健康产业发展新高地。毗邻青特医疗产业园的赛拓国际健康城也同时奠基开工,计划引进树兰医疗集团委托其运营树兰(青岛)医院,打造一个集优质医疗、高品质颐养服务和高端消费医疗于一体的医康养综合体。
如果把白沙湾比作是一艘火箭,那么产业、交通、自然环境三大引擎都已是“燃料”满满,随时可能腾空而起。

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稀缺法则决定的资产价值
在宫廷剧中,有一个情节让我印象深刻:和珅得到两只宋朝的汝窑三足笔洗之后,立即毁掉了其中的一只,这样做的目的是,让世间仅存的那一只成为无价之宝。
这个情节实际向我们揭示了经济学的十大法则之一——稀缺定律:
世间万物皆是越稀缺,价值越高。
我们来看青岛的楼市,从石老人湾到浮山湾,再到欢乐滨海城,高容积率的平层产品越来越多,然而低容积率的别墅新品已经断货许久。根本原因在于核心地段为了提高土地利用率,相关部门在规划层面对于别墅产品严控。

从市场发展潮流来看,不仅仅是住宅产权别墅产品将日渐稀少,就是商墅也是卖一套少一套。2021年青岛第一次集中供地中,土拍条件明确规定:地块不得将产业项目建设为类住宅项目,且不得以商墅等形式对外宣传并销售。
所以,我们看2020年以来别墅产品的供应,更是供不应求的状态。

除了供应量越来越少之外,需求端也有两个变化:
一方面是受到疫情影响,精英圈层无法去外地旅游度假,居家办公时间越来越长,出于对度假生活的渴求,环境好、又能容纳一大家人的墅类产品成为了最佳载体;
另一方面,股市疲软,价值稳健的优质资产太少,墅类产品有更好的资产抗压与反弹能力,在全球放水的背景下,墅类产品具备更强大的保值属性。
我们环顾当下的市场,不论是八大关-崂山一线的二手别墅,还是海曙云霞这种数年未见的产品,价格基本都是数以亿计,与99.9%的青岛人毫无关联;远郊的别墅流通性太差,核心配套也不符合精英圈层的居住需求。
所以,当一个地段、价格、产品力同时在线的叠墅产品上线时,自然瞬间引爆了市场。

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“质”胜时代的顶流之作
在房地产动荡的年份里,看到好的产品也不要急吼吼的下手,还要关注两个关键点:房企的实力和开发理念。
隶属于“中国民营企业500强”青特集团的青特置业,2021年,成功达成“三年突破百亿”战略,跻身百亿俱乐部行列,入选“2022山东本土房地产企业综合实力卓越表现”,位列第6位,企业实力与良好稳健的发展趋势毋庸置疑。

现场图
具体到青特·悦海府,可以说是青特府系的顶流IP。对于这个项目,有三个细节老王印象深刻。
一是33米长礼序门庭,宽博恢宏,大气开阖,看到它的那一瞬间,我们就像是听到《碟中谍》系列那让人昂扬的开场乐,知道一个经典系列的炫目新作又要呈现在我们面前。

礼序入口

二是示范区的景观石,绝大多数开发商都会用当下流行的岩板填充,简单又廉价。但是青特人却进入深山,从6000多块山海石中精选出的33块。将石头运回之后,青特人又像养花一样养石头:不断浇水,让石头表皮缝隙里的微生物继续生长,长出石头自己喜欢的那种苔藓。这样,才能把它们轻轻放进悦海府的园林里。

实景图

三是4对形态相似的朴树,同样拥有着不凡的故事。悦海府景观设计师用时近两个月,远赴江苏南京、句容和安徽滁州等全国最大的苗木基地和深山,从近万棵苗木中,精心挑选出这树龄、形态相似的8棵丛生朴树。

实景图

可以说,一砖一瓦,一凿一砌,一树一景,一水一室,体现的都是青特人的匠心精神。他们也以这种“城市限定”作品,向这片土地与业主表达最真挚的礼敬。

所以,容积率只有1.5,户型却做到了170㎡,有花园露台的青特·悦海府二期|宸院上新时,青岛的精英置业者都发出了这样的感慨:
——“这才是真正的改善顶流啊!”
宸院的叠墅一上市就获得市场的热捧,地段因素之外,其流量密码老王总结是四个字:
有颜有料。

规划示意图
项目的园林风格运用新中式加入宝格丽元素,将符合现代时尚审美需求的明亮丰富的色彩组合,精致平衡地融合于山、海、石的景观设计中。正如艺术中“方寸之地显天地之宽”的留白手法一样,宸院通过大尺度的公共开放式绿地,为生态“留白”,让住区真正成为精英圈层放松身心、享受静谧的专属空间。

规划示意图
当然,宸院叠墅最打动人的还是户型尺度。

叠墅示意图
我们知道,就像豪车要比轴距,面宽是院墅产品的核心指标之一,一寸长一寸强。宸院的叠墅上叠、与下叠产品南向面宽都超过10米,而平墅更是达到了17.6米的惊人尺度,以最大限度保证了阳光的充足摄入。

下叠户型图
从面积上来说,135㎡的叠墅,每一个房间尺度都会比较局促,因为单层面积狭小,主卧很难有套房的设计。不但做不出阔绰的客厅,而且往往没有独立的餐厅,给人的感觉就是两个70平方米的套二居做了一个“”1+1”的叠加,不但让业主在会客时没有排面,而且居住时也没有高端改善的敞适感。
约170㎡海景迭代墅,则是带来了完全不同的空间感和舒适度。
会客社交层的客厅达到了7m,通常情况下这是大平层才有的的摄人尺度;在保证三南向的基础上,还有一个北向的独立房间,它可以是男主人居家办公的书房,可以是孩子的绘画室+琴房,也可以是女主人的衣帽间。而且主卧套房的设计,保证每个卧房舒适度的同时,也给予业主充分的私密空间。第一居所的实用性因此而拉满。

样板间实景图
“跨界传奇”冯唐先生在《我心目理想的房子》一文中也写到,“要有个大点儿的院子。有树,最好是果树或者花树或者又开花又结果。每年花树开花那几天,在树下支张桌子,摆简单的酒菜,开顺口的酒,看繁花在风里、在暮色里、在月光里动,也值了。”
这种理想的生活,在宸院成为现实。因为南向面宽尺度超然,所以下叠院子的空间也足以承载业主莳花弄草、品茗聊天的所有梦想。

平墅户型图
南向5面宽的平墅产品,是1.5容积率之下“稀缺物种”,超长的自然采光视野搭配超级通透的室内通风格局,营造出舒适、温暖的居住环境。
总长度超过10米、宽1.8米的双阳台设计,物品收纳与健身、花房做好了合理的空间分布,尺度、采光、通风、收纳等都是最强一级的存在。

样板间示意图
上叠同样拥有独立入户、大面宽、主卧套房等优点,除了两个南向宽景阳台之外,还有星空露台,给予了孩子亲近大自然,实现梦想的空间。
美食是一个传递人生快乐与洒脱人生观的最佳载体,我们需要一个足够宽绰的空间,与朋友小酌,与家人欢聚。上叠同样可以做到中、西双厨房与客厅一体的设计,便是家庭社交的最好载体。

上叠户型图
颜值在线,户型能打,这样的产品不火,什么产品能火?

规划示意图
所以,青特·悦海府二期|宸院爆火的逻辑很简单:机具潜质的地段,十分稀缺的产品,近乎完美的产品力,三大优质资产的核心要素全部集齐。
在复杂的社会中,寻着智者的足迹抓住那些人世间的美好,你的人生也会因此而不同。