楼市微观︱城阳白云山片区再迎“升级” 打造创新产业示范区和高品质休闲生活区

2022-05-20 11:20 大众报业·半岛新闻阅读 (14318) 扫描到手机

半岛全媒体记者 高勇男

日前,青岛自然资源和规划局发布《青岛市城阳区城阳街道东部片区控制性详细规划(已批成果)》。根据最新控规,城阳区城阳街道东部片区总用地面积为1098.45公顷,未来将打造成为城阳中心区东部的创新产业示范区和高品质休闲生活区。

疫情下的生活,让“兜兜转转”受限,也让“钱袋子”收紧,反应到房地产存量市场,加剧了楼市的两级分化,热点区域呈现出“强者恒强”的态势,如城阳的白云山片区。在2016年左右,白云山片区作为城阳区城阳街道东部高端居住区开始初步形成。目前该片区内的已交付、在建和计划将建项目总量超过15个,多个项目已进入尾声。而随着交通、教育等配配套的落地,日趋成熟的白云山片区人居生态正在渐渐左右着这座城市楼市的整体走向。

城阳街道东部片区控制性详细规划(已批成果)

>>>再迎升级

以创新产业、生活居住、公共服务、商业等功能为主导

根据规划,此次控规调整范围东至凤凰山路(规划),西至青新高速公路-靖城路,东南至204国道,北至驼船山路-祥阳路-环山路(规划),总用地面积为1098.45公顷。功能定位为城阳中心区东部的创新产业示范区和高品质休闲生活区,以创新产业、生活居住、公共服务、商业等功能为主导,规划形成“三心、三轴、九组团”的空间布局结构。

“三心”分别为虹字河水库生态景观中心、春阳路-虹字河周边创新产业中心和北部靖城路东侧商业商贸中心;“三轴”分别正阳路区级公共服务轴、春阳路区级城市发展轴和硕阳路区级交通轴;“九组团”为结合主要路网骨架及功能布局形成的五个居住生活组团、两个创新产业组团、一个商业商贸组团和一个生态组团。

值得注意的是,最新控规对CY1102单元内硕阳路红线宽度及线型进行了调整,对虹字河水库以东的生态廊道进行调整,对局部地块边界、用地性质、控制指标等内容进行调整。

纵观青岛主城区的发展,繁华一路向北延伸的同时,也衍生出多个新兴的居住版块,不论是曾经的新都心片区、世园会版块,还是如今风头正盛的白云山片区,无不在见证着城市的发展以及居住人口的变迁。白云山片区已成为未来传统主城区人口外溢的重要版块之一。

白云山片区的大致范围西起靖城路、东至烟沪线、北至祥阳路、南至瑞阳路。目前,白云山片在承载着城阳街道东部规划发展的同时,也承载着区级“新兴产业与新型社区产城融合生态小镇”这一切中国家培育特色小镇理念的发展定位。在城阳区“十四五”规划中,明确提出通过两翼联动、四极赋能、环湾优化、轴带贯通打开主城拓展提升大空间,提升城市整体承载力和带动力,实现多中心、并联式、组团化发展,立足地理几何中心区位优势,打造“两横三纵”发展轴带。其中,东部沿线沿正阳路、春阳路发展带,加快白云山片区开发建设,完善生活配套服务设施,打造新兴产业与新型社区产城融合生态小镇。

日趋成熟的白云山片区人居生态正在渐渐左右着这座城市楼市的整体走向。和达·山语城供图

>>>强者恒强

1—4月城阳楼市成交前三强,白云山片区占两席

卓易数据统计显示,4月青岛新建商品房成交7044套(剔除退房房源),成交总面积82.21万㎡,成交总金额129亿。环比3月分别下降33.9%,35.4%和28.9%;同比分别下降45.6%,45.8%和42.7%。卓易数据统计同时显示,2022年1-4月新建商品房成交32128套,成交面积375.57万㎡,成交总金额549.17亿,同比分别下降27.5%,27.4%和28.5%。其中,城阳区(含高新区)成交6771套、仅次于西海岸新区,绿地·国科健康科技小镇网签6.57亿为最多,其次是和达·智慧生态城及青特·滨湖国际。

而在前三强中,白云山片区楼盘占到两席,印证了楼市分化下“强者恒强”的规律。目前在片区内,绿地·国科健康科技小镇、青特·滨湖国际、和达·和园等项目保持稳健,位于国学公园附近的和达·山语城项目也以加速主城区中轴线正阳路向东突围的姿态亮相。据悉,和达·山语城约60万㎡城市集合体项目,户型主要为188—132㎡宽境舒居,项目内部规划约2万㎡风情商街、约1500㎡农贸市场。

而随着上半年收官的逼近,土地市场也开始活跃起来。2022年市辖区住宅用地计划供应总量为1.24万亩,其中商品住房用地1.12万亩,租赁住房用地0.12万亩,主要集中在西海岸、城阳和即墨三区,总占比约80%。第二批次拟集中供应35宗土地,总面积约1800亩,位于市南、市北、李沧、崂山、西海岸、城阳、即墨和自贸片区,具体地块信息将于5月份上旬发布正式出让公告。其中,城阳区2宗地,土地面积148.09亩,全部位于春阳路北、青新高速东,依然是白云山片区附近。

>>>存量时代

城阳楼市急需更有利的政策激励与人口增量

今年2月份,在国新办举行的新闻发布会上,住房和城乡建设部有关负责人表示,2022年有关部门将继续毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。同时指出,我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期,由过去大规模的增量建设,向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变,从“有没有”向“好不好”转变,内需潜力巨大。

此外,4月29日国家有关部门召开会议,在房地产方面,会议强调:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”

毋庸置疑,房地产市场的存量时代已然到来。而除土地外,在存量时代,决定未来楼市走向的还有城市发展和人口增量,城阳楼市急需更有利的政策激励与人口增量。楼市信心的重建,开始更多的依赖于城市发展本身。而随着增量开发发展临近天花板,城市更新正逐渐发展成为房企寻找增长点的新赛道。作为城市更新与城市建设发展重要参与者的房地产企业,也正面临着更多的时代拷问与抉择。

5月15日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,提到,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,这意味着首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.4%。可以想见,控风险、稳发展、促消费,在“房住不炒”大原则下,后续各地因城施策的主动性和积极性将被合理释放,楼市有进一步、有限度提振的可能。