半岛观察丨支持合理购房需求！全国22个重点城市过半已“松绑”，楼市行情下半年怎么走？

在全国多地调整房地产政策后，5月22日，济南市住房和城乡建设局发布消息，济南5月23日起将对楼市调控政策进行适度调整，调整涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等。

调整公积金贷款额度，两区放开限购

济南23日将实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策，具体包括：

不再将长清区、章丘区列入限购范围；

将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易；

在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

对于济南此次政策的调整，一位对政策出台熟知内情的人士介绍道，济南出台三条楼市政策调整都是围绕“房住不炒”、释放合理住房需求，解决购房者刚性需求，减轻购房压力等原则制定的。这也符合了近期中央出台的相关政策。

山东已有12市陆续出台调控政策

5月22日，“淄博住建”官方微信公众号发布《市住房城乡建设局联合市直部门发布关于促进房地产市场平稳健康发展的有关措施》，从购房信贷、公积金保障、人才购房补助、二孩三孩购房补贴等方面出台措施，促进房地产市场平稳健康发展。其中，给予符合国家生育政策的家庭购房补贴，淄博在山东还是首次提出。截至目前，山东已有12市出台房地产调控新政。

各地使用最多的政策工具是调整公积金贷款额度和首付比例。正常缴存公积金的双职工家庭：临沂、日照规定，最高可贷60万，其中，在日照购买装配式住宅（额度上浮15%），最高可贷款69万；德州规定最高可贷50万。购买首套房的，公积金贷款最低首付款比例，泰安、德州调整为20%。此外，威海、烟台取消住房公积金异地贷款户籍限制。

不少城市还对之前实施的限售政策也进行了调整。德州市范围内取消新购住房限制转让措施，即《德州市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（德政办发〔2017〕15号）第六条“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定不再执行。今年2月初，济宁取消二手房限售政策，二手房房屋交易不受满一年的影响，房产证下来即可交易。

对于人才购房，山东各地出台政策给予补助。今年5月14日，临沂市召开《关于进一步加强新时代临沂人才工作的实施意见》及配套政策（“1+N”政策）新闻发布会。会上明确，支持鼓励高学历人才在临沂安家、乐业、创新、创业，其中博士首套房住房公积金贷款额度最高可放宽到限额的4倍，对新到临沂“两新”组织就业或创办企业的博士、硕士和全日制本科毕业生，首次购房的分别给予30万元、10万元、5万元的一次性购房补贴。5月4日，日照市委办公室、市政府办公室印发《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》的通知。其中在“安居保障”计划中，提出人才首次购新房最高可享10万购房补贴，另外，首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。

杭州、武汉、济南、郑州……

全国22个重点城市超半数已“松绑”

记者观察发现，今年以来，全国22个房价重点监测城市中，包括郑州、南京、武汉、济南、沈阳、长沙、苏州、无锡等省会城市、万亿城市在内，超半数城市不同程度地作出政策调整。

5月22日，湖北省人民政府新闻办公室官方微信公众号“湖北发布”发文，对父母来武汉投靠子女或子女来汉投靠父母的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。对限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。在武汉银行机构将根据市场化原则适时下调新发放的商业性个人住房贷款利率。

本轮楼市政策转向的信号集中出现在4月，而且半个月内一连串的动作完成了政策定调。4月14日，2022年第一季度金融统计数据新闻发布会召开，央行有关人士表示，由于市场需求减弱，全国已有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。4月18日，央行、国家外汇管理局出台“纾困23条措施”，其中有“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率要求”的内容。4月20日，经济日报刊发《发挥稳楼市在大盘中作用》的文章，认为“当前有必要采取积极措施畅通房地产市场循环，让房地产市场重回平稳运行轨道”。4月29日召开的中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

高层的定调让各地在作出政策调整时吃下一颗定心丸，不仅此前持观望态度的城市加紧“出手”，更有多城在五一假期前后连续出台政策。

在最新定调后，首个开启调整的是省会城市沈阳，而且一出手就连环招。4月29日，沈阳市房产局放开外地限购门槛，次日又连续出台支持多孩家庭购买自住住房、“卖旧买新”支持改善型住房需求等通知。在4月30日至5月4日五一小长假期间，有大湾区城市广东惠州、江苏连云港、江西赣州等十余个城市对楼市政策调整，涉及取消限购、首付“三改二”、多孩家庭送“房票”、首次购房补贴1万元等政策。叠加今年以来各地出台的楼市新政，以限购、限贷、限售、限价为核心的本轮楼市调控在刚刚过去的4月已加速松绑。

青岛等多地首套房利率已降至4.25%

5月20日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据，一年期LPR为3.7%，与上个月持平；五年期以上LPR为4.45%，较上月下调15个基点。自LPR报价形成机制改革以来，一年期LPR不降，单独下调五年期LPR还是首次出现。着眼于当前房地产市场需求明显有收缩迹象的背景，作为房贷利率的定价基准，五年期LPR的超预期下调更是被不少人视作对房地产的定向支持。

而在此之前的5月15日，央行与银保监会联合发文要求，“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。两次政策叠加，意味着首套房利率的下限已下探至4.25%。随后19日，易居研究院智库中心发布的报告指出，已有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城市首套房最低利率降至最低限4.4%。

20日的“降息大礼包”发布后，部分地区的银行更是快速行动或进行表态，据报道，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。业内普遍认为，未来将更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。

业内普遍认为，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策，将是未来楼市调控重点方向之一，也成为2022年以来本轮政策宽松周期中的政策发力点。

楼市政策调整，会否出现快速上涨行情？

政策调整后，会不会重现2016年下半年快速上涨的行情？对此，经济日报在刊发的文章中指出，“促进房地产市场企稳恢复不是鼓励房价过快上涨，不能支持炒作房价”，应该看到，“房地产市场已经告别过快上涨阶段进入平稳健康发展通道，‘房住不炒’的底线不会突破”。

“当下的政策背景和市场环境已不是2016年，别想拿着旧船票登上今天的客船。”合富辉煌山东公司副总经理许传明判断楼市很难出现6年前的局面，因为当前面临的经济压力会直接影响市场潜在客户购房需求，同时基于国家对房地产市场健康稳定发展的判断，上一次政策初衷是楼市去库存，而今是给企业纾困，因此金融政策的尺度和工具会有很大不同。还有一点就是，房地产行业所处的生命周期阶段今时不如往日。“打个比方，年轻人感冒了，喝碗热面条就能生龙活虎；而对已过中年的人来说，没事尚且保温杯配枸杞，现在患上重感冒，再指望靠一碗热面条恢复活力是不现实的。”许传明如是说。

部分重点城市楼市新政一览

杭州：落户未满5年的户籍家庭，无需社保要求；外地户口连续缴纳社保或个人所得税满12个月，即可购买二手房；增值税免征“5改2”，但只针对个人转让家庭唯一住房；三孩家庭新增一套购房资格，并可参照“无房家庭”优先摇号。

武汉：父母或子女投靠的和二孩三孩的本市户籍家庭在限购区域可新购一套房，外地人在限购区域首次购房的，个税或社保年限由2年调整为1年。

厦门：调整新建商品住房公证摇号公开销售实施方案适用范围；调整商品住房预售许可工程形象进度标准和后续留存资金额度。

苏州：二手房限售“五改三”；非户籍购房由3年内连续满24个月改为累计24个月；非户籍居民卖房后2年内，无需社保或税单可直接购房。

南京：非本市户籍居民家庭，1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保（补缴的不算），就可以获得购房资格；六合、溧水、高淳3个区取消了限购。

福州：放松限购、限贷，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例调整为40%等。

郑州：出台“18条楼市新政”，对限购、限贷、土地供给等多个方面的政策规定进行大调整，取消认房又认贷。

沈阳：个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，外地人在限购区域内购买新房无需社保或个税证明等。

宁波：调整限购圈范围，针对投靠落户的老年人取消了满2年才能购房的规定。

天津：公积金贷款购买首套房限额将提至80万元，拟取消限价商品房销售。

无锡：个人住房转让增值税免征年限，由5年调整为2年，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房；子女在无锡落户的外地老年人投亲养老，领取居住证满3年后，允许其投靠家庭新购一套住房；对“卖旧买新”改善居住条件的本市户籍家庭，如其现住房属于在途交易（年内办理二手房买卖合同网签备案并交付首付款）的，该套住房可不计入限购套数。

长春：个人公积金贷款首次申请首付20%起。

重庆：购房者满足1年社保要求,首套房首付比例降为两成。

半岛新闻客户端综合整理，素材来源：闪电新闻、新黄河、经济日报、中国证券报、央视新闻等