风满楼丨济青同日发布楼市新政 两大头部城市如何“破局”?

2022-05-23 21:19 大众报业·风口财经阅读 (79497) 扫描到手机

  风口财经记者 张亭旺

  问渠那得清如许?为有源头活水来。

  为了打破楼市“僵局”,今天,山东两大头部城市——济南和青岛同时亮出大招。其中,济南市更是连续发布调控新举措。

  值得注意的是,今年以来,两个城市的房地产市场持续低迷。今年1-4月份,济南市房地产投资和商品房销售均出现不同程度下降,青岛楼市也可以用“惨淡”来形容。另外,5月23日晚间,国常会也强调,国务院将对地方落实稳经济举措进行督查,地方政府要抓紧出台符合地方实际的稳经济政策。

  在此情况下,济青发布楼市新政“适逢其时”。

  另外,记者注意到,自今年年初菏泽市率先打响楼市调整第一枪后,山东省内已有至少九市出台了楼市调控政策。而伴随着济南和青岛两大头部城市积极出台相关政策,预计在不久的将来,省内还会有其他城市加入调控队伍,涉及的方面也会更广泛、更有针对性。

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济南连发楼市调控新举措

  5月23日,山东省济南市发布适度调整楼市调控政策三项新举措,并自5月24日起实施。

来源:济南市住建局

  具体来说,一是支持养老及多子女家庭合理住房需求。济南市户籍家庭, 限购区域内家庭住房总套数在两套及以下,有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的,可在限购区域内增购商品住房1套;家庭有2个(含)以上子女的(子女已经取得济南户籍,其中至少1个未成年),可在限购区域内增购商品住房1套。

  二是优化非济南户籍家庭购房条件。非济南户籍家庭在济南市限购区域内限购1套住房,在济南市缴纳个人所得税或社会保险由“近3年内连续2年”调整为“近2年内连续1年”;大学本科及以上学历的购房者,连续缴纳社会保险由“6个月以上”调整为“3个月以上”。

  三是优化个人购房信贷政策。经山东省市场利率定价自律机制研究通过,济南户籍家庭在济南限购区域内限购2套住房,二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%。济南户籍家庭在济南无住房的,无论此前有无贷款记录,购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非济南户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。

  值得一提的是,在此之前,济南刚刚对楼市调控政策进行适度调整。

来源:济南市住建局

  具体包括:不再将长清区、章丘区列入限购范围;

  将上市交易的限售条件,由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易;

  在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款,一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元,两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

  按照济南住房公积金中心发布的《关于调整住房公积金贷款额度》的通知,上述公积金新政的实施以房屋网签时间为准。2022年5月23日之前已网签的按原政策执行,2022年5月23日之后网签的按新政策执行。

  另外,继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点之后,按照4月份公布的LPR,济南当时即可做到最低贷款利率4.4%。5月20日,新的5年期以上LPR调整为4.45%,济南住建局表示,目前济南个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%,二套房5.05%。

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青岛优化公积金贷款政策

  5月23日,青岛市住房公积金管理中心发布《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市住房公积金政策举措的通知》。

来源:青岛住房公积金网站

  通知中提到,为优化公积金贷款政策,保障职工基本住房需求,调整公积金贷款申贷缴存条件。将职工申贷的缴存标准进一步放宽到职工建立住房公积金账户满半年(即183天),申贷时连续正常足额缴存住房公积金6个月(含)以上。职工开户时间和缴存时间满足以上条件,同时符合本市公积金贷款其他申贷条件的,即可申请个人住房公积金贷款。

  其次,调整二手房公积金贷款房龄有关规定。将二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和放宽到最长不超过50年。贷款期限最长不超过30年,同时不得超过借款人距法定退休年龄后5年(男65岁,女60岁),贷款期限不得高于所购住房的剩余土地使用年限。

  取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定,不再按房龄阶梯式提高首付款比例。政策调整后,购买首套住房的,首付款比例不低于30%;购买二套住房的,首付款比例不低于40%。

  此外,为广泛开展公积金合作,多渠道支持租购并举,开展“保障性住房一件事”。与市住房保障中心合作推进保障性住房管理数字化,简化提取住房公积金偿还公租房租金手续和提取材料,切实缓解职工经济负担,实现“租赁公租房提取住房公积金”业务“零跑腿”办理。

  支持银行利用公积金大数据开展“租赁贷”。与商业银行合作搭建个人消费信用贷款平台,支持商业银行利用住房公积金缴存大数据,向符合条件的职工发放“租赁贷”,重点解决新市民、青年人等群体的租房困难问题。

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济青楼市新政适逢其时

  济南、青岛发布新政的背后,是两个城市房地产市场的持续低迷。

  根据济南市统计局的相关数据,受疫情影响,今年1-4月份,济南市房地产投资和商品房销售均出现不同程度下降。

  一是房地产开发投资下滑。1-4月,济南市房地产投资487.9亿元,同比下降11.2%,较全国和全省分别低8.5和10.8个百分点。其中,住宅338.2亿元,下降13.7%。

  二是商品房销售面积和销售额下滑。1-4月,商品房销售面积286.2万平方米,同比下降26%,较全国和全省分别低5.1和10个百分点。其中,住宅223.5万平方米,下降34.4%,下拉全市商品房销售面积30.3个百分点。商品房销售额350.7亿元,下降23.6%,其中,住宅289.2亿元,下降31.2%。

  三是商品房库存在增加。截至4月底,商品房待售面积227.9万平方米,同比增长32.5%;其中,住宅待售面积142.2万平方米,增长28.8%。

  在价格方面,据国家统计局4月70城房价数据显示,济南新房价格4月份环比下降0.2%,同比上涨3.5%,时隔四月再次出现回落。二手房价格方面,济南4月份二手房价格环比下降0.8%,同比下降0.9%。自去年9月以来,济南二手房价格已经连降八个月。

来源:国家统计局

  销售端的冷清已传递到了土拍市场,据了解,5月初,济南市完成2022年首次集中供地,共有35宗土地挂牌。其中18宗以起始价成交,总成交金额90.14亿元,中建城发拿下盛福片区7宗地,历城控股托底大辛组团,而济钢片区和西部医学科学中心共14宗地因无人报名流拍。

  青岛4月楼市成交也十分“惨淡”。

  据青岛网上房产数据统计显示, 4月青岛新房住宅成交约6452套,环比降低28.17%,同比降低52.16%;成交面积约为77.87万㎡,环比降低约27.44%,同比降低约50.05%。

  据中指研究院数据,2022年1-4月份,青岛商品房市场成交金额约657.2亿元,成交面积约436.3万平,同比有所下降;土地市场方面,4月份宅地无成交。

  价格方面,国家统计局70城房价数据显示,2022年4月份,青岛新房价格相比上月微升0.1%;在二手房价格方面,青岛环比下降0.7%,同比下降0.6%,青岛二手房价格上个月刚刚则结束了六连降,本月再次回落。

  另外,据央视新闻报道,5月23日晚间,李克强主持召开国务院常务会议。会议强调要增强紧迫感,狠抓落实。有关部门要对一揽子措施尽快逐项细化并公布实施。国务院将对地方落实稳经济举措进行督查,地方政府要抓紧出台符合地方实际的稳经济政策。

  在此情况下,济南、青岛发布楼市调整新政适逢其时。

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山东多地出台“破局”政策

  记者注意到,自今年年初菏泽市率先打响楼市调整第一枪后,山东省内已有至少9市出台了楼市调控政策,各地政策主要包括降低购房首付比例、放松限售、提高公积金贷款最高额度等。

  据悉,2022年年初,菏泽下调了住房贷款的首付比例,最低降至20%。

  3月初,青岛即墨取消5年限售,新房由拿证满五年改为网签后满五年,二手房满两年即可交易。

  四月份,临沂市和日照市分别出台楼市“破局”政策,主要是针对住房公积金方面。

  4月8日,临沂市住房公积金管理中心发布《临沂市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》,明确职工夫妻双方均正常足额缴存住房公积金的,购买自住住房公积金贷款上限由现行的50万元提高到60万元,第二套改善性住房公积金贷款首付款比例由40%下调为30%。

  4月30日,日照公积金贷款额度上调:正常缴存公积金的双职工家庭,贷款最高额度为60万;单方正常缴存的最高额度为40万。购买装配式住宅(额度上浮15%),个人最高46万,夫妻最高69万。

  而进入五月,山东各地出台的楼市新政明显多了起来,也“宽”了起来。

  5月1日,威海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》,明确自2022年5月1日起,取消住房公积金异地贷款户籍限制;单缴存职工最高贷款额度由30万元提高到40万元;购买第二套改善性普通自住住房的贷款首付比例由40%下调为30%。

  5月4日,日照再放“大招”,日照市委办公室、市政府办公室印发《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》的通知。其中在“安居保障”计划中,提出人才首次购新房最高可享10万购房补贴,另外,首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。

  5月10日,德州市发布政策,公积金贷款额度提高10万元,公积金购房贷款首付比例在现有基础上降低10个百分点,同时,在全市范围内取消新购住房限制转让措施。

  5月14日,在放宽公积金贷款后,临沂市再次宣布,为高学历人才给与住房补贴及更宽松政策,首次购房的分别给予30万元、10万元、5万元的一次性购房补贴,并且在今年4月,该市还通知,首套房公贷额度提升至60万,二套房公贷首付款比例由40%下调为30%。

  5月16日,烟台市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关受理标准的通知》,《通知》明确,烟台取消住房公积金异地贷款户籍限制,在异地缴存住房公积金的职工,在烟台购房时,享有与烟台缴存职工同等的住房公积金贷款权益。同时调整的还包括套数认定标准:对已结清的商业性个人住房贷款记录,不纳入申请人家庭住房套数的认定范围。

  5月18日,泰安市住房公积金中心发布《关于调整个人住房公积金贷款首付比例的通知》,通知明确,购买首套房的,公积金贷款最低首付款比例由30%降至20%;购买第二套房的,公积金贷款最低首付款比例由40%降至30%。

  而今伴随着济青两大头部城市积极出台相关政策,预计在不久的将来,省内还会有其他城市加入调控队伍,涉及的方面也会更广泛、更有针对性。