风满楼丨青岛这个区楼市“破局” 背后的逻辑很硬核

       风口财经记者 张亭旺

　　你有没有发现，青岛这波提振楼市行情中，城阳格外“积极”，光是最近一个月，城阳就发布了多项楼市新政。

　　城阳本就是个宜居宜业的地方，如今在政策红利的加持下，一时间，城阳楼市再次风光无限。与此同时，一系列的楼市新政也即将产生虹吸效应，在完成库存去化的同时，更能实现未来人口的积淀。

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有点"着急"的城阳

　　最近一个月，城阳发布了多项楼市政策：

　　6月2日，城阳区放宽商办用房户口准入条件。

　　6月3日一早，城阳区全面取消限购政策。当天晚上，青岛住建局发布文件，明确将城阳区调出限购区域。

　　6月21日，城阳区发布规范房地产市场秩序的通知，该通知主要是针对个别项目停工、延期交付的情况，并提出举措，要求尽快复工、争取如期交房。

　　近日，网上又传出《城阳区新引进人才发放购房券实施方案（试行）（征求意见稿）》这样一份文件。其中，最“吸睛”的就是城阳发放现金补贴帮买房，最高补贴50万。

　　而且，购房券发放对象为2022年X月以后城阳区新引进就业创业且在城阳区无商品住房的各类人才。学历卡的很低，全日制专科及以上学历或具有中级专业技术资格就可以。

　　同时，购房券与一次性安家费、住房补贴可重复享受。

　　所谓的一次性安家费，是指青岛2021年2月发布的《关于实施青年人才在青创新创业 一次性安家费政策有关问题的通知》，其中规定：2018年6月6日及以后，在青岛行政区域内首次就业创业并在青岛行政区域内购买唯一商品住宅的人才可以申领安家费。

　　补贴标准是博士研究生每人15万元，硕士研究生每人10万元，一次性给予发放。

　　如果说，城阳的人才购房券可以与一次性安家费重复享受，这对于安家城阳的人才来说是两笔不俗的补贴。

　　这次，城阳又走在了前面。

　　不过，上述购房券的政策还未有官方确认，但是按照此前无风不起浪，传闻比落地遥遥领先的趋势看，政策实施或只是时间问题。

　　再加上，之前出台的公积金新政，贷款利率大幅下降……仔细观察可以发现，城阳楼市调控政策的力度越来越大，几乎已经到了最宽松的时候。

　　这不由得我们思考，青岛这波楼市“破局”，城阳为什么急了？

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不能错过的机遇

　　这背后，要看到青岛格局的变化。

　　在“三湾三城”战略下，城阳作为“北岸新城”，担负起青岛主城扩展下一个关键节点的重要使命。在青岛“十四五”规划中，城阳正式进入“主城区时代”，进入建设“青岛北都心，中央活力区”的发展新阶段。

　　城市版图的扩张，往往孕育着诸多机会。

　　过去一年，城阳主要经济指标实现历史性突破。2021年，城阳生产总值跃上千亿能级（1334.2亿元），一般公共预算收入突破百亿大关（163.6亿元），货物贸易进出口总额迈上千亿台阶（1319.6亿元），常住人口进入百万行列（111万）。

　　如今的城阳，“四新”经济活力加快释放。培育国家级高新技术企业全市第一，市级以上“专精特新”等高成长性企业全市第三，上市公司全市第三。

　　另外，城阳拥有高新区国家双创示范基地、国家高速列车技术创新中心等国字号创新平台，拥有一批高校和科研院所，创新资源不断向城阳汇入。

　　城阳本就是个宜居度较高的地方，加之越来越多的资金流、项目群落地于此，这个时候的城阳求贤若渴，成为青岛吸纳高水平人才和承接外来人口的主阵地。

　　第七次全国人口普查数据显示，过去十年城阳人口由73.72万暴增到110.96万，增长50.51 %，年平均增长率为4.17 %，位列青岛第一。

　　为吸引人才、留住人才，城阳出台多条重磅政策，从《城阳区促进人才优先发展的若干措施》到《关于促进青岛内联外通的中央活力区建设的十二条人才支持措施》，再到《关于人才支撑新旧动能转换工作的实施意见》和《城阳区“十四五”人才发展规划》，城阳始终把人放在首要位置。

　　其中，最为引人关注的，当属2020年3月出台的共有产权住房政策。

　　该政策的加持，迅速吸引大批人才。2020年，城阳引才3.1万人，人才总量达到23.9万。

　　统计数据显示，2020年全年青岛全年新房成交141986套，城阳区在共有产权住房政策的加持下，全年新房共成交了30960套，稳居亚军，仅次于西海岸。

　　但是，因为各种原因，目前共有产权住房政策暂停了。可城阳还是要继续吸引人才和人口的，那么上述政策暂停后，就得有相应的补充政策。

　　在当下稳楼市、刺激楼市需求的市场环境下，城阳自然不能错过这样一次绝佳的人口引入的机会。

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政策利好远未结束

　　此时，宜居宜业的城阳，在政策红利的加持下，也成了不少刚需置业者的首选地之一。一时间，城阳楼市再次风光无限。

　　2022年第一季度青岛新房市场上，城阳区是绝对的成交主力。

　　具体来看，城阳区（含高新区），第一季度新房共成交5946套，仅次于西海岸新区的5995套，新房总成交面积达720672.84㎡，以微弱差距排在第二位，单区新房成交量占比全市总成交量的22%。

风口财经制图 数据来源：青岛网上房地产

　　统计今年二季度青岛各区市新房销售数据，4-6月份，城阳区的成交量一直处于前三。截至6月第3周，城阳今年二季度累计成交5929套，排名第三位，仅次于即墨区。

风口财经制图 数据来源：青岛网上房地产

　　新房可售库存方面，6月初城阳区新房可售库存约为23282套，环比降低3.77%。

　　从今年第一、二季度的销售数据可以发现，城阳区新房季度成交量在6000套左右，因此，在当前供销两旺局面下，城阳区去化周期压力并不大。

风口财经制图 数据来源：中指研究院

　　而且，此前高新区库存一直相对较低，随着在4月份大批量人才房转商品房入市，也为市场带来更多选择。

　　空间方面，除了和市区无缝衔接的优势外，城阳区还有足够的空间。“十四五”规划指出，城阳区将通过两翼联动、四极赋能，打开主城拓展提升大空间。

　　青岛也对城阳发展表示出信心，到2035年城阳规划人口高达184万，增幅高达67.27%，将继续延续人口爆炸式增长的势头，而城阳一系列的楼市新政即将产生虹吸效应，在完成去化的同时，也能实现未来人口的积淀。

　　现在，城阳楼市还处于放松限购后买房需求的集中释放期，不过我相信，政策利好还远未结束……