多地推行“交房即交证”,难点在哪?成效几何?

2022-09-27 19:05 中国新闻周刊阅读 (40293) 扫描到手机

  接到销售顾问的电话时,胡女士简直不敢相信:收房时就能领房产证了!石家庄市的胡女士在2021年初购买了碧桂园凤凰城项目,按合同约定,今年5月30日可交房。在交房前半个月左右,她意外收到了这个好消息。

  自今年开始,河北省推进“交房即交证”改革,胡女士是首批受益者之一。

  此前,由于各地条件不同,办理房产证通常在交房后半年到一年、甚至需要更长的时间。如今,房产证办证时间要提前到交房时,这对政府部门及开发商而言无疑是一个巨大的考验。

  跑通“交房即交证”模式的关键点在哪?目前成效几何?

多地试点“交房即交证”成效显著

  房产证办理直接关系到业主切身利益,是人们关心的民生问题之一。

  长期以来,购房者在收房后很长时间拿不到房产证,有的楼盘甚至因项目违规建设或烂尾等原因,导致迟迟办不了房产证,这极大地影响了业主落户、子女入学或交易房产等权益。

  “‘交房即交证’是一项暖民心、稳民心的举措。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示,对一般家庭而言,最大的资产是房产,有房产证意味着房产权益才有保障,交房即领证解决了人们急难愁盼的民生痛点。

  近年来,“交房即交证”的试点工作在湖南、山西、山东、四川、河北、广东等多地陆续推出。

  此前,山东省宣布,将工程建设项目审批制度改革和不动产登记流程协同推进,发挥“一网通办”平台和网上核税缴税技术优势,对符合法定条件的房地产项目,交房时同步办理不动产登记。

  日前,河北省自然资源厅、住房和城乡建设厅等部门此前联合发文指出,为贯彻落实党中央、国务院深化“放管服”改革、不断提升不动产登记便利度等,将推进“交地即交证”“交房即交证”改革。

  从具体的进度看,各地颇具改革破冰的决心。以河北省为例,上述河北7部门发文规定,2022年底,各设区市至少有一个新建商品房项目实现“交房即交证”;2023年底,各县(市、区)至少有一个新建商品房项目实现“交房即交证”;2024年底,新建商品房项目实现 “交房即交证”常态化。

  “交房即交证”正在不断开花结果。在广东多个地市,这一试点正积极推进。日前,广东惠州市选取包括中海阅江花园、万象天汇、德威江誉诚花园、隆生西江花园、金枫花园、泰丰千花岛花园、金悦华府、御水豪庭等8个楼盘,作为“交房即交证”试点项目,落实这一惠民政策。9月23日,广东河源市保利·生态城“交房即交证”启动首批房源交付,成为河源市“交房即交证”试点项目之一。

  据了解,今年碧桂园试点“交房即交证”的项目共计165个,这些试点项目分布在河北、四川等多地,这一推进力度无疑是较大的。从碧桂园河北区域来看,2022年交付项目共27个,其中“交付即交证”的项目就有10个,占到1/3以上;交付批次共有46个,其中“交付即交证”的项目就有批次17个,同样占到1/3以上。

  碧桂园集团河北区域总裁李晓明向中国新闻周刊表示,今年虽然受疫情影响较大,但“交房即交证”的试点工作依然如期推进,目前已有石家庄碧桂园凤凰城、沧州碧桂园樾江山、衡水碧桂园天悦府、邯郸碧桂园天汇湾、邯郸碧桂园凤麟府等5个项目实现了“交房即交证”,预计到年底可以完成全年的试点目标。

  听到可以在交房当日办理房产证的通知后,胡女士非常惊喜,她赶紧配合项目开始准备,办理缴纳维修基金等手续。胡女士收房当天就顺利拿到了房产证。她说:“买这套房是用作婚房,在结婚前收到房产证,甭提多开心啦”!

质量过硬是提前办证关键因素

  从以往大部分开发商办理房产证的周期看,业主一般在收房后需要半年到一年的时间才能拿到房产证,一些项目甚至需要两年乃至更长的时间,将拿证时间提前到交房时间,无疑大大缩短了拿证周期。

  在疫情之下,由于工地往往一两个月无法开工,交楼的周期被打乱,“交房即交证”的难度将大为增加。

  赵秀池表示,交房即交证的运行环节,主要涉及开发商、购房人、相关部门等三方,需要多方形成合力,才能取得良好的效果。

  从政府环节看,河北省7部门通过调整优化竣工验收备案、土地规划房产测绘、不动产登记业务流程,将不动产权属调查和土地、规划、房产测绘流程前置到竣工联合验收之前,提前做好地籍调查成果审核入库,大大节省了办理不动产首次登记的时间。

  碧桂园河北区域运营管理部总经理焦振芳告诉中国新闻周刊,在申报办理“交房即交证”时,当地政府部门开通绿色通道,快速审核提报的办证申请,使得办证速度加快。

  从开发商环节看,最关键的节点是竣工验收备案。碧桂园河北区域工程管理部总经理王永东向中国新闻周刊表示,以往只要在交房前两三天完成竣备就可以,现在实行“交房即交证”,就要求竣备提前半个月到一个月完成,工期比以前缩短了,质量必须得过硬,才可以快速通过验收、完成竣工备案。

  为确保高质量交付,碧桂园从去年以来就推出“强基行动”,在整个施工过程中,从选材、建造、验收的每个环节都保证对品质的把控,包括引入独立第三方加强工程监理,为提前交房打下坚实基础。

  在期房收房前,为让业主及时了解房子的施工质量和进度,碧桂园加强全过程管理,采取透明品质、透明检验、透明交房、透明服务等一系列管理措施,通过现场走访工地和网络看房等多种方式,严格实行“工地开放”政策,让业主及时了解项目的动态。

  胡女士表示,在工地开放日当天,她和十几名业主在工作人员的陪同下有序参观凤凰城,真真切切提前感受到项目品质及其质量把关。

  过硬的品质、提前拿证的利好,这些因素也赢得了业主的信赖,得以积极配合到场签字、办理相关税费手续。

  广东河源保利·生态城通过狠抓工程质量,加快建设进度,为确保“交房即交证”顺利落地打下坚实基础。

  “安全质量是碧桂园的第一生命线”,李晓明向中国新闻周刊表示,“交房即交证”倒逼着房企在建造房屋时更加重视过程管理、品质管理,有助于进一步规范开发企业,促使开发企业更加重视楼盘质量。

强大的资金信用实力是重要保障

  不管是抢抓工期、还是保证交付质量,在这背后,其实都是对开发商资金信用实力的考验。

  从目前大力推进“交房即交证”的房企来看,大部分都是颇具实力的龙头房企,比如碧桂园、万科、中海地产、保利等。

  8月24日,中海地产公告显示,上半年实现营业收入1037.9亿元;经营溢利241.3亿元;公司股东应占溢利167.4亿元;其资产负债率为59.0%,净借贷比率为41.0%,继续保持在“绿档”。

  从碧桂园最新发布的半年报数据来看,截至22年6月30日,权益回款金额约人民币1702.9亿元,权益销售回款率连续7年达到90%以上。可动用现金余额约人民币1479.8亿元,净经营性现金流为正,且目前年内已无到期境外优先票据,融资渠道畅通多元。

  房企稳健的财务和经营状况,是保证各项目精准把控开发节奏,顺利实现保质保量交付及推进 “交房即交证”政策的重要前提。

  在碧桂园半年报发布会上,针对 “保交付”话题,碧桂园总裁莫斌表示,碧桂园已在214个城市如约交付1070个批次、超25万套房屋,下半年计划交付50万套房屋,其交付规模已远超同业。

  另一家龙头房企万科今年上半年已经平稳交付了11.5万套住宅;而且今年万科开始推进交房即交证工作,30个城市公司的94个交付批次实现了交房即交证。

  中共中央政治局7月28日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议指出,要稳定房地产市场,保交楼、稳民生。分析人士表示,保交楼既可以稳民生,也对市场稳定和信心恢复意义重大。

  赵秀池表示,“交房即交证” 让买房人觉得更靠谱,有利于重塑房地产市场信用体系,恢复和提振消费者购房置业信心,从而促进房地产行业的良性循环和健康发展。