风口智库 | 楼市重磅！ 阶段性放宽部分城市首套房贷款利率下限 有何影响？

风口财经记者 刘晓

　　9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　专家表示，这是继“保交楼”措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。是允许地方灵活运用信贷政策的体现，也有利于支持地方“因城施策”用足用好政策工具箱。

支持楼市回暖的新举措

　　人民银行、银保监会指出，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

　　通知如下：

　　一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

　　“我们认为，这是继‘保交楼’措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。这在推动楼市回暖的同时，也体现了政策渐进调整、坚持‘房住不炒’的基本原则。”东方金诚研究发展部高级分析师冯琳在接受风口财经采访时表示。

　　冯琳表示，今年5月，央行和银保监会将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR报价减20个基点，也就是较此前的规定下调了20个基点。此次允许部分城市可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地首套房贷款利率下限，意味着银行可以与客户自主协商首套房贷利率而不受下限约束，有利于引导首套房贷利率下限在当前4.1％的水平上进一步下调，降低满足刚性住房需求的门槛。

　　8月24日召开的国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

　　冯琳认为，此次阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，是允许地方灵活运用信贷政策的体现，也有利于支持地方“因城施策”用足用好政策工具箱。

　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受风口财经采访时表示，抓住稳增长关键窗口期，出台阶段性、差别化稳楼市增量政策，在风险可控情况下因城施策，视部分城市区域房地产市场情况，适度放宽房贷利率空间，有利于降低刚需购房成本，促进楼市需求回暖。

视觉中国供图

5年期LPR报价有望进一步下调

　　数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，尽管房地产市场出现了一些积极变化，但是也要看到，整个房地产市场仍然还处在下行过程中，推动房地产市场平稳健康发展，仍然还要继续付出努力。

　　冯琳对风口财经表示，后续视房地产市场运行情况而定，不排除将这一举措扩大至更多城市，或单独下调二套房房贷利率下限的可能。同时，预计四季度5年期LPR报价有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的一个重要着力点。

　　值得关注的是，9月29日下午，央行发布《2022年第三季度货币政策委员会例会公报》，公报在房地产方面的表述明显多于二季度，除了重申“维护住房消费者合法权益，促进房地产市场健康发展”外，新增“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持”等内容。

　　东方金城首席宏观分析师认为，接下来以“保交楼”为重点，房地产供给端支持政策会明显发力，房地产开发贷同比下行势头会有所缓和，这会有助于改善市场预期。他也认为，四季度5年期LPR报价还可能出现一定幅度下调，进而带动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的一个主要着力点。

　　民生银行首席经济学家温彬告诉风口财经，预计四季度出口增速延续下行、房地产产业链修复不及预期，将继续对经济形成拖累。为此，在存款利率下调效应有所显现的环境下，继续通过引导5年期以上LPR报价调降，以支持基建、制造业中长期投资和稳定地产，刺激潜在信贷需求释放，就显得尤为重要。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟建议，接下来，地方政府可以“保交付”为出发点和切入点，从产业端和金融端积极为企业纾困：支持企业有序复工复产，给予税费减免、租金减免等政策支持；不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业合理融资需求，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。同时，有关部门在切实确保购地资金合规的同时，全程监管项目建设，监督预售资金全额入账，严格拨付标准，压实银行责任，健全房地产信用管理。

（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）