风口观察 | 青岛等多地下调首套住房公积金贷款利率 楼市四季度触底企稳？

       风口财经记者 刘晓

　　政策暖风下，房地产市场迎来新变化。

　　国庆节前，央行等多部门出台一系列政策大礼包刺激房地产市场，多地也已下调公积金贷款利率。10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。

　　专家表示，四季度，5年期LPR报价有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，房地产市场有望在低位触底企稳。

       政策大礼包密集出台

　　国庆节前，央行等多部门出台一系列政策大礼包刺激房地产市场。

　　9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定在2022年底之前，放宽对2022年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限，二套房维持当前规定。

　　9月30日，人民银行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15bp），二套利率政策不变。此次下调为15年8月以来第一次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，可进一步释放部分刚需需求。

　　9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，规定2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重新购买住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。

　　此外，9月30日，财政部等发布《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》。分析人士指出，此次政策是烂尾楼处置的减税免税政策，对于加大金融机构处置烂尾楼积极性具有积极的作用。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受风口财经采访时表示，9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

　　“我们认为，这是继‘保交楼’措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。这在推动楼市回暖的同时，也体现了政策渐进调整、坚持‘房住不炒’的基本原则。”东方金诚研究发展部高级分析师冯琳在接受风口财经采访时表示。

　　英大证券研究所所长郑后成告诉风口财经，近期宏观政策加大对房地产市场的支持有两点特征：一是全方位支持房地产市场。除了货币政策之外，财政政策也对房地产市场提供有力支持。二是对房地产市场支持的力度较大。在两天之内密集发布三条支持房地产市场的重磅政策，“我认为对这一现象应充分重视，不排除后期还有重磅政策推出的可能。”

       青岛等多地已下调公积金贷款利率

　　10月10日，风口财经致电12329青岛住房公积金热线，工作人员表示，当前，青岛市管首套房住房公积金已按照央行发布的通知要求，执行5年以下（含5年）2.6%的利率，5年以上执行3.1%的利率。

　　据半岛新闻报道，10月8日，记者从青岛市住房公积金管理中心获悉，提取住房公积金支付购房首付款新政实施1个月以来，该中心已办理352个楼盘资金监管账户信息备案，共为职工提取住房公积金473万元支付购房首付款，支持刚性和改善性住房需求，进一步引导市场预期，提振住房消费，促进房地产行业良性循环和健康发展。

　　据风口财经不完全统计，目前全国已有多个城市发布公告表示将根据中国人民银行关于下调首套房个人住房公积金贷款利率规定，调整所在省市首套个人住房公积金贷款利率，缴存职工新购房，可按新利率执行。例如杭州、石家庄、郑州、济南、东莞、南昌、安徽等。

　　执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，可以实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

　　严跃进认为，公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

　　今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。此外，今年以来，超30个城市发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。

　　此外，针对多孩家庭的住房需求，多地也出台政策支持鼓励。比如，10月9日，据四川省人民政府官网，四川省委、省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》，其中提到对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等。

　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受风口财经采访时表示，抓住稳增长关键窗口期，出台阶段性、差别化稳楼市增量政策，在风险可控情况下因城施策，视部分城市区域房地产市场情况，适度放宽房贷利率空间，有利于降低刚需购房成本，促进楼市需求回暖。

       未来三个月打算购房者比例回升

　　作为“银十”的开端，“十一”黄金周的楼市表现一直备受业内关注。据中指研究院公布的监测数据，10月1日-7日，全国20个重点监测城市新建商品住宅成交面积66.93万平方米，较去年同期日均成交面积下降37.7%。

　　另一方面，二手房市场则出现明显回暖迹象。贝壳研究院发布的数据显示，今年“十一”假期，贝壳重点监测的50个城市二手房日均成交套数同比增长约54%。重点监测的50城中，九成城市二手房成交量同比增长，其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。

　　10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。这份央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，对下季房价，14.8%的居民预期“上涨”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民预期“基本不变”，高于二季度的54.6%；16.3%的居民预期“下降”，12.4%的居民“看不准”。

　　此外，调查显示，倾向于“更多消费”的居民占22.8%，比上季减少1.0个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占58.1%，比上季减少0.3个百分点；倾向于“更多投资”的居民占19.1%，比上季增加1.2个百分点。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，尽管房地产市场出现了一些积极变化，但是也要看到，整个房地产市场仍然还处在下行过程中，推动房地产市场平稳健康发展，仍然还要继续付出努力。

       四季度市场有望在低位触底企稳

　　9月以来，房地产调控政策持续放松，连续下调LPR、放松限购限售限贷之外，阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，首套住房公积金贷款利率下调、换购住房个人所得税退税等优惠政策也接连推出。民生银行首席经济学家温彬认为，疫情防控和居民收入增速放缓、预期不佳等因素限制了房地产复苏力度。整体来看，房地产开发投资仍可能下滑，1-9月回落至-7.6%左右。

　　植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，四季度房地产政策将维持相对宽松的基调，房地产市场有望在低位触底企稳。个别重点城市将率先拜托低迷行情，开放商将加速推盘，并可能在年底对更多二、三线城市产生带动作用。结合去年基数偏低以及季节性特征，四季度房地产投资可能止跌企稳。

　　东方金诚首席宏观研究员王青告诉风口财经，后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头，这将是四季度稳增长、控风险的一个重要着力点。

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