前11个月青岛卖了11万套新房 高端盘唱主角有楼盘套均成交价1.3亿

2022-12-08 11:46 大众报业·半岛新闻阅读 (69800) 扫描到手机

半岛全媒体记者 江海峰

2022年行将结束,各大房企都在铆足劲冲刺全年业绩。尽管关于房地产的利好政策接踵而至,但市场端仍表现得不够积极。截至11月的数据显示,今年青岛已成交约11万套的新房,较去年同期仍有较大差距。房企方面,海信地产、融创中国、中国金茂位居销售金额排行榜前3名;新房成交量排行前10名的榜单中,高端项目仍唱主角,改善级以上市场信号仍明显。

数据:前11个月卖了11万套新房,同比下滑

11月本就是惯例的楼市销售淡季,叠加疫情影响,市场观望情绪较为浓厚,成交量也受到较大影响。

据卓易数据统计,青岛11月新建商品房成交6348套(不含退房房源),成交总面积为73.63万平米,成交总金额为111.67亿元,环比分别下降13.11%、18.73%、18.39%;同比分别下降28.51%、28.94%、26.69%。

再来看前11个月的情况。今年1~11月,青岛新建商品房成交111923套(不含退房),成交面积1324.13万平米,成交总金额2011.52亿元,同比分别下降11.23%、8.9%和8.84%。

前11个月,青岛新房成交量前三位分别为西海岸、城阳和胶州。其中,西海岸成交34588套首居,约占全市31%(仅原胶南的成交量便占全市约23%)。成交主力为融创中心、融创阿朵小镇、瑞源名嘉荷府、融创影都壹號、青岛东方影都;城阳区(含高新区)成交21517套,排在第二位,成交主力为中欧国际城组团、腾讯双创小镇、绿地国科健康科技小镇、和达智慧生态城和蔚蓝创新天地;胶州市成交15962套,仍然排在第三位,成交主力为花样年碧云湾、龙湖昱城、荣盛锦绣外滩等。

从区域数据来看,青岛市场依旧处于“分化时代”,影响到整体成交数据也影响到房企的战略投资版图,且出现了分化中的分化:有经济配套要素和人口支撑性的主城区相对安全边际相对高,但界面新、配套好的片区更受关注;泛主城区的西海岸核心和城阳相对楼市平淡。

房企:两家房企成交过百亿,本土房企表现强劲

面对多变的楼市格局,各房企也在不断调整自己的拿地及推盘节奏。纵观今年1~10月各房企的成交金额排行榜,我们不难发现:一些前些年表现强劲的全国性房企,名次正在倒退;一些拿地积极的青岛本土房企,正开创出新的格局。

本年度前9个月的时候,青岛出现了融创中国和海信地产2家百亿企业。10月海信成为TOP1,但头部断档严重,第二梯队差距缩小。截至11月,海信地产仍为领衔企业,其前11个月成交总金额为128.24亿元。这主要受益于崂山取消限购,4个位于崂山的项目网签明显。其中,海信君澜成交42.41亿元,海信依云小镇成交17.36亿元,海信国际中心成交11.62亿元,海信璞悦成交8.55亿元。融创中国退居第二位,共计成交118.26亿元,商办项目占比59%,5、6月份集中签约贡献大。其中,融创中心成交25.74亿元,阿朵小镇卖出18.62亿元,融创影都壹號15.63亿元,腾讯双创小镇14.59亿元,青岛东方影都14.51亿元,崂山融创壹号院9.49亿元。中国金茂则凭借70.07亿元的销售额,继续排在第三位。其中大云谷金茂府贡献45.85亿元,第二座金茂府——中欧金茂府贡献7.68亿元。

从成交金额排行榜来看,本土几大品牌房企凭借去年强势拿地,货源充足,表现十分强劲。前10位中,本土房企占4席。其中,海信地产成交128.24亿元,排在首位;君一控股成交60.35亿元,排在第4位;和达集团成交49.57亿元,排在第7位;青特置业成交44.13亿元,排在第9位。

楼盘:崂山高端盘成交热,市场向改善靠拢

今年1~11月,青岛新建商品房成交金额前10名的单盘,累计销售合计约284.4亿元。其中除西海岸的融创中心和阿朵小镇外,8个项目均来自主城区,且崂山区最多,占5个。可见青岛楼市依旧分化明显,配套齐全、有人口支撑的主城区相对稳定。

成交金额前10名的商品房项目中,大云谷金茂府以45.85亿元的成交量排在首位,项目同时跨越崂山、市北和李沧三个区;海信君澜成交42.21亿元排在第二位;银丰玖玺城成交30.92亿元,排在第三位。

从成交金额前10名的项目来看,主城区上榜的产品均为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,市场持续向改善市场靠拢。

具体来看,大云谷崂山金茂府网签的1052套新房,套均成交金额约为435.84万元,套均成交面积约为146.63平米;海信君澜成交256套新房,套均成交金额约为1656.64万元,套均成交面积约为215.54平米;银丰玖玺城成交的260套新房,套均成交金额约为1189.23万元,套均成交面积约为189.50平米;佳源华府成交新房360套,套均成交金额约为786.39万元,套均成交面积约为165.38平米;绿城理想之城共计成交新房653套,套均成交金额约为379.63万元,套均成交面积约为136.74平米;SIIC上实中心成交新房37套,套均成交金额约为6500万元,套均成交面积约为2199平米;鲁信海曙云霞成交新房18套,套均成交金额约为1.26亿元,套均成交面积约为691.94平米;金地华章成交新房469套,套均成交金额约为301.29万元,套均成交面积约为129.48平米。

业内:未来一年交付能力考验房企

从数据可以看出,各种利好政策的刺激,并未从总体上刺激到楼市成交量的提升,整个市场仍呈现出一股低迷的状态。但值得注意的是,随着限购的放松,崂山和市北一些改善级以上楼盘的销量持续走高,尤其是崂山的一些高端楼盘,销量一直处于全市领先地位。这说明,主城区核心地段的品质楼盘,在购房者心中仍是保值升值的标杆。”青岛房产网红天团特邀专家张斌说。

据卓易数据统计,青岛新建商品住宅市场的分化也愈发明显。主城区的住宅去化压力相对较小。受限购放松影响,崂山高端项目网签量增加明显,尤其面积和成交总价增加明显,去化周期降至17个月;原市北的去化周期目前仅有13个月,老四方的去化周期约为15个月,李沧的住宅去化周期也只有14个月,但接下来,东李正出现大量的供应。

“从这个数据来看,未来主城区的房子库存压力并不大,依然不愁卖,预计价格也会相对比较坚挺。主城区改善级以上的楼盘,在未来一年里仍将是成交主角。而东李出现的大面积供应,多数为改善级楼盘,未来一年里,这里将成为改善人群的主要置业片区。”青岛房产网红天团特邀专家王玟琳说。

两位专家表示,楼市下行周期内,“强者恒强、弱者无息”的情形将继续上演。真正有实力的房企,仍将是拿地和供应主角,也将顺理成章站在销售排行榜的前列,保证企业良性循环,反之亦然。“但对于当下的市场来看,购房者越来越关注交付能力,这在未来一年里,也将成为考核房企实力的一个重要标志。”