楼市微观︱新房“鲤鱼打挺”，二手房供需“博弈”

半岛全媒体记者 高勇男

刚刚过去的一季度，无论是新房市场还是二手房住宅市场，有速度激情，亦有热度消退，水火交融中，可谓是有人欢喜有人忧。这其中，一线房企反应最快“蹭热”涨价，二手房供需两端则谨小慎微相互“博弈”。2023年青岛楼市的开局，当真是剧情跌宕。

大势之下，理性为上。日前，有全国性品牌房企负责人表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求“上有天花板，下有保底线”，市场仍然处于温和恢复的阶段，房企应认准大势，坚持走开发、经营、服务并重的道路，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段。而具体到青岛、城阳，身处于跌宕楼市剧情之中，最不愿意看到的是“反转”。

新房市场基本面没有发生变化，改善占比增大

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，3月百城新建住宅平均价格为16178元/平方米，环比上涨0.02%，为2022年下半年以来月度环比首次转涨；同比下跌0.07%。百城二手住宅平均价格跌至15848元/平方米，环比下跌0.05%，同比下跌1.12%。3月二手房市场保持一定活跃度，挂牌量明显增加，部分城市业主“以价换量”。从全国来看，新房和二手房价格相对平稳。

一季度青岛各区域商品房销售情况。来源：卓易数据

具体到青岛，卓易数据统计显示，截止到3月30日，2023年1月-3月青岛新建商品房网签成交26849套（不含退房），成交面积328万平方米，成交总金额467.54亿，分别同比去年上涨23.93%、31.85%、27.02%。3月单月青岛新建商品房成交13595套，成交157.54万平方米，成交总价233.79亿；环比2月分别上涨53.86%、34.14%和51.92%；同比去年分别上涨71.18%、70.83%和63.12%。其中新建住宅成交11021套，均价14744元/平方米。

一季度全市的商品住宅去化中，100平方米以下的占比只有22%，100-120平方米面积段成交最多，占比37%，与120-150平方米两个面积段加起来合计约71%，相比去年全年增加4%。一季度城阳区新建商品房成交4319套，高新区成交1297套。其中，顺城万科海潮云起7.14亿，金茂中欧国际城3.79亿，和达山语城3.52亿，北岸雅居3.38亿，卓越蔚蓝群岛2.81亿。

卓易数据分析，第一个季度的市场形势几乎可以用“鲤鱼打挺”概括，1月沉浸在春节休憩中，市场没有力度；2月初行情极速点燃，因为热销主城区多个项目的优惠收回变相涨价，这波小阳春本质是去年12月和今年1月积压需求的释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复的原因；但进入三月中旬，热度开始逐渐消退，市场向上的动能未能持续。青岛楼市的基本面没有发生变化，接下来就要看政策持续放松以及货币放松带来的程度。

二手房挂牌量增长，供需博弈进入“深水区”

据锐理数据，一季度青岛新增二手房挂牌2.6万套，一季度二手房（商品住宅）成交16518套、151.80万平方米，其中城阳区成交1799套，高新区成交288套；一季度末，青岛市累计挂牌45.37万套，挂牌价格17200元/平方米。据卓易数据，3月青岛二手房住宅数据创造了去年以来的新高，成交7965套，环比上涨38.8%，但从市场层面来看，二手房热度也在消退，近期贝壳一天签约五六十套，而在2月一天过百时常出现。与此同时，二手房市场为了满足出售条件房源增加及资产重新配置的需求，二手房挂牌量增加明显。

一季度青岛各区域二手房（商品住宅）成交情况。来源：锐理数据

二手房市场中，当涨势来临，有的卖方会考虑“小跑式”提高单价，但能否被买方接受需要时间和市场检验；有的卖方则会考虑转售为租，再看看行情走势而定价；有的买方会急于出手，担心后期会有大涨；有的买方则会考虑再等等，待平稳后出手，各种预期和预判交杂在一起，供需两端相互“博弈”。而当热度消退，挂牌量却还在增加，则意味着“博弈”将更加激烈。“一季度尤其是2月份的相对低价挂牌目前已经没有了，以万科魅力之城为例，有房源上个月的挂牌总价是128万元，现在同户型最便宜的是135万元，客户出到130万元房东都不愿意出售。挂牌量增加，挂牌单价上来了，但整体成交往下走，可以说，本轮供需两端的博弈已经进入了深水区，是市场和买卖双方心理预期的双重考验，对于从业者来说也是考验。” 二手房市场资深从业人士、青岛众合美家房产负责人高虎涛分析。

房产“带押过户”成新晋热点，城阳区已落地

“带押过户”是指根据《中华人民共和国民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

日前，自然资源部、中国银保监会召开的新闻通气会表明，为落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

青岛二手房成交走势。来源：卓易数据

在此之前，2022年12月初，青岛市住房和城乡建设局等6部门联合印发《关于推行存量房“带押过户”模式的通知》，鼓励推广二手房“带押过户”模式。今年3月31日，青岛正式启动存量房住房公积金贷款“带押过户”新模式，但还不受理“组合贷”。新模式下，卖方无须先行还贷，在不解除房屋抵押状态的前提下，即可完成存量房过户、再抵押，更好满足当前市场的改善性住房需求，激发存量房市场活力。同时，今年3月23日，城阳区不动产登记中心发文表示，截至目前（23日），该区已办理存量房“带押过户”登记业务8笔。

存量房“带押过户”目前处在推广阶段，多数银行还需“再等等”，但对于楼市来说无疑是一个热点利好，尤其是对改善型购房群体。贝壳研究院近日发布的《2023年青岛居住消费趋势报告》显示，在青岛，代表刚需的25-35岁群体依然是购房主力，但占比大幅降低，代表改善型需求的35-45岁群体占比增加。青岛购房者平均年龄逐年上升，从2020年的34.7岁上升到2023年的37.2岁。“希望这项利好政策能够让买卖双方的交易全流程变得简洁些、省时些，但我们也同时要看到，改善型需求的释放还有许多难点、痛点和堵点需要解决，只有更好地激活改善型购房群体，才能让市场走的更平稳。”高虎涛表示。