半岛聚焦丨楼市新政“满月” 一线城市成交量如何?

2024-11-03 09:19 大众·半岛新闻阅读 (210924) 扫描到手机

9月底以来,包括降准、降息、降首付、降存量房贷利率等一系列楼市利好政策先后发布。一线城市也先后调整限购政策,其中北京、上海放宽限购条件,广州全面取消,深圳部分取消。

新政实施至今已满一个月,多地商品房销售数据和房价数据出现积极变化,有些城市的成交量甚至出现了翻倍式增长。

北京:二手房成交量上升明显

在北京,二手房的成交量明显上升,10月整月数据有望创下19个月来的新高。

10月的最后一个周末,早上不到10时,北京市东四环外的一家中介门店里已经有客户在咨询了。据门店经纪人介绍,这个门店所覆盖的区域中小户型比较多,更符合刚性需求家庭的需要。近一个月以来,来店里咨询和看房的客户明显增多,相比于9月份,早9晚7的工作时间已经满足不了客户的需求,有时候可能会加班到晚上12点。

北京某房地产中介门店经理 邵丽:成交量的话,9月1日到9月30日,成交单量是7单;10月截止到现在的话,已经签了20单。

在北京一家房地产中介的签约中心,晚上8时,10个签约间全部都在使用中,还有部分等待签约的客户在休息区等候。

北京某房地产中介机构签约服务中心负责人 高尚:之前我们谈一张单,不管单子的标的是多少、金额大与小,谈判的过程可能就要持续3到5个小时左右。自从新政出来之后,目前的谈判时长大概在1.5到3个小时不等,签约过程也比之前要顺畅很多。

相关市场机构的统计数据显示:

截至10月27日,北京二手房住宅网签量已达到13156套,预计全月网签量将创下近19个月来的新高。

业内人士表示,由于网签数据有滞后性,预计实际成交数据还会在10月最后几天出现上涨。在业内看来,当下北京二手房市场的成交行情,还将延续一段时间。

上海:楼市新政组合发力 市场持续升温

上海楼市新政实施4周以来,政策效应逐步显现,上海二手房市场呈现出显著的升温态势,10月份至今已有4天的成交量突破千套。

新政落地后,上海二手房市场愈发活跃,在浦东新区的一家房地产中介门店,十几位经纪人全部外出带客户看房了。门店负责人告诉记者,这样的状态在新政后是常态。

上海某房地产中介机构门店店长 曲鸿鹏:自从新政以后,整个的带看量,包括上门咨询量都有一个质的突破。原来一周十几个客户到二十个客户已经是蛮好了,但“929新政”之后,现在每周都能到35个左右。

业内人士告诉记者,此次新政中,个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年的利好政策,大大提升了二手房市场客户的交易热情。

根据相关机构统计的数据显示,截至10月26日:

10月份上海二手房成交总量已突破2万套,达到20028套,比9月同期上涨52.3%,成为今年年内第4次突破2万套的月份。

10月以来,已经有4天的日交易量突破1000套。

10月13日二手房网签量达到1334套,创下去年9月以来的单日新高。

从当前趋势看,上海二手房市场在10月增长明显,成交量屡创新高。业内认为,这一成绩不仅反映出市场供需两端的活跃度,也显示出了上海房地产市场的韧性和活力。专家表示,上海二手房市场的火热,有利于形成房地产市场回暖的正向循环机制。

广州:一手住宅十月网签同比增长四成多

9月底,广州楼市全面解除限购,结束了14年的楼市限购政策。不论户籍、婚姻状态,都可以在广州买房。同一天开始执行的还有房贷新政,即不论是二套房还是首套房,最低首付款比例统一调整为15%。如今,新政实施一个月,广州楼市成交量增长显著。

近日,广州举办了一场跨行业房地产博览会。作为近十年来广州首场全市级别的房博会,现场吸引了近40家知名房企,携120个楼盘参展。现场推出了购房券、“以旧换新”大礼包、租房补贴等优惠活动。受限购取消等政策的影响,现场有不少购房人来自广州周边。

广州房地产新政发布一个月来,不单激活了市场客户对于房地产的关注和热情,客户的观望情绪也有所下降。

广州某房地产项目销售经理 熊苗苗:国庆以来到现在,我们成交量是有100多套,对比早期的成交量相当于翻了两倍。包括近期的来访转化率会高很多,基本7-15天就可以成交了。

新政实施以来,广州楼市成交活跃。

广州市住建局数据显示,截至10月27日:

广州全市新建商品房网签108.32万平方米,比去年同期的81.24万平方米增加了33.3%;

环比9月全月商品房网签74.43万平方米,增加45.5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉:我觉得10月18日的这一轮新的、多部委的政策形成组合拳效应,城中村改造、货币化安置,对房企资金链的纾困,以及开发商四季度对业绩的冲刺,在11月会与政策的利好形成一个叠加,来带动四季度销量的继续回升。

深圳:房地产新政效果显著

自9月29日,深圳发布房地产新政后,市场反响热烈,客户看房量、成交量均大幅增长,楼市止跌回稳态势日渐明显。

在深圳福田区的一家房地产中介门店,不断有市民前来咨询,其中以咨询二手房房源居多。工作人员介绍,新政出台以来,二手房看房量上涨了近五成,成交量也保持增长的势头。

由于深圳调整优化了限购政策,非本市户籍居民家庭在部分区域购房,无需提供个人所得税或社会保险证明。因此,近期吸引了不少汕头、潮州、揭阳等周边地区以及外省的客户前来咨询看房。

深圳某房地产中介门店负责人 孟凡振:对于非深圳户口的客户,可以直接在深圳购房,有一些是为了子女上学、就业,准备提前置业的需求,明显集中释放了一波。主要分布在本次松绑区域,像龙华、宝安、龙岗等等一些片区。

新房方面,“9·29”新政后一改过去的颓势,特别是各区域性价比相对较高的项目,销售速度显著加快。

根据深圳某房产中介机构的统计,截至10月27日,深圳全市:

新房累计认购量达10405套;

二手房累计网签量已达6811套;

平均每日网签二手房252套。

业内人士表示,此次深圳楼市利好政策与此前相比,对楼市成交刺激效果更佳、持续性更强,预计政策效果能够持续至今年年底。

23年“捂地”一朝疯抢,76折卖北京御翠园

北京的御翠园住宅项目,打七五折入市引发抢购的消息让地产圈为之一震。热闹背后,御翠园项目已经拿地20多年,且户型等装修风格已显得有些过时。

上个周末,北京的买房人被七五折的降价折扣吸引,兴冲冲地赶到了位于北京东四环的豪宅项目御翠园门口,罕见地排起了长队,排队叫号甚至排到了500多名。

如今,在房地产政策逐步放松的形势下,御翠园向市场扔出了一个七五折的王炸,这令众多购房者和开发商瞩目。

七五折优惠,惊动买房人

开发商公布的特价房源里,最低均价只要7.5万元。这个售价与该项目前两年10万多元的放风价,以及销售许可证上最高近10万元的拟售价相比,几乎打了七五折。

由于降价消息来得太突然,不少营销人员和中介也被这个折扣震惊到了。熟悉项目的一位营销人员钟晨说道,“其实前期开发商给到的价格一直是9万多到10万元的区间,后来一听是7.5万元,当晚就有人从外地赶回来看房了”。

那么,7.5万元的均价究竟低不低?先从周边二手房价格来看,目前御翠园周边同一开发商的逸翠园项目共有46套二手房源在售,均价大多在七八万元。而周边其他二手房,单价普遍在9万元以上。

也就是说,相当于用二手房的价格,就可以拿下御翠园的新房。听起来很让人心动,但许多人没有意识到的是,由于开发商捂地太久,御翠园如今的产权年限仅剩47年了。

御翠园这次的降价活动,节奏上明显要慢了许多拍。作为北京豪宅市场有名的“鸽盘”(是指那些积压多年、迟迟未开盘的项目),御翠园最早从三年前就传出入市声音,期间也多次宣称即将入市,流传出的最高价格一度达到13万元/平方米,但始终没有正式开售。

直到这次降价之前,御翠园项目已经卖了整整三个月,但销售业绩始终没什么起色。

直到近期的七五折优惠活动启动,御翠园霸榜了北京楼市的各大新闻头条。据称,当天50套特价房售罄之后,御翠园当晚又加推了50套房源,价格也有了略微上调,从原本的最低单价7.5万元升到了7.7万元。而据最新情况,御翠园最低价格已经涨到8.1万元了。

“银十”超“金九”,楼市稳住了?

10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”,17年来首次楼市“银十”超“金九”。这个“银十”的成色究竟怎样?如何看待接下来的趋势?更好地促进房地产市场止跌回稳,一系列的政策措施又在怎样快速推进?

全国商品房成交量拐点出现,哪些指标值得关注?

清华大学房地产研究中心主任吴璟:11月1日披露的一系列房地产市场指标数据中,我个人最看重的是新建商品住房同比和环比都出现了回升。从数值上来看,二手房的涨幅确实超过了新房,但我觉得新房成交量回升所传递出的积极信号更关键。这里有两方面原因:

目前多数城市中,由于新房市场存在的一些情况,比如库存压力,比如部分购房者对于买房以后能不能按期交房还存在一定忧虑等,使得新房市场面临的困难程度要比二手房大,也正是这种背景,让新建商品房连续15个月下降后首次实现增长的数据,显得尤其难能可贵。

另一方面也是因为新房成交量的回升,有可能会传递到更多层面,带来开发企业融资状况的好转,促进保交房,以及推动投资拿地等等一系列的传导效应,我们也期待这种传导效应在后面逐一兑现。

17年来首次!“银十”超“金九”,如何看待这样的“罕见”?

清华大学房地产研究中心主任 吴璟:房地产市场尤其是住房市场,有着很强的季节性,因此传统上很少会出现10月份的成交量超过9月份的情况。我觉得10月份的成交量出现环比增长,一方面当然是因为我们在过去一段时间里出台的很多具体的政策,释放了有针对性的特定需求,比如说一线城市限购政策的调整,甚至是取消,释放了部分此前没有资格购房人群的需求。首付款的下降,也帮助此前部分交不起首付款的,特别是年轻人能够开始购房。与此同时,我觉得同样重要的,甚至可能更重要的是,在9月26日的中央政治局会议明确提出了促进房地产市场止跌回稳,它释放出了一个非常强烈的政策信号,可以说在市场中起到了比较强的提振信心的作用。相当一部分改善需求,甚至是首次置业的家庭,此前可能因为信心不足,处于观望状态,这样的信号对于提振信心,释放这部分需求还是发挥了很大的作用。

如何看待成交量增长从一线城市向更多城市扩大?

清华大学房地产研究中心主任吴璟:这也是我个人在今天之前最期待了解的一个指标。因为一线城市10月份市场比较火爆,成交量有大幅度回升,这是大家在10月份过程中就已经观察到的。但一线城市成交量的大幅度回升,对其他城市,尤其是三线城市,有可能产生两种作用相反的影响。一方面就是我们经常说的示范作用。也就是一线城市市场的回暖,会影响三、四线城市的预期,促进更为积极购房交易。但同时也可能存在“负向”作用,也就是我们会提到的“虹吸效应”。可能一部分原来打算在三、四线城市购房的家庭,转而在一线城市购房。这在一线城市对限购政策进行了调整,正式取消以后,类似的忧虑会更明显。今天的数据告诉我们,这两种可能的影响,最后综合呈现出来的净影响,是正向的,我觉得这是一个非常可喜的信号。当然,需要强调的是,对于三、四线城市来讲,最终决定住房市场状况的还是自身的条件,包括了经济增长的长期潜力,也包括了市场中的供求状况,特别是库存的情况,因此各个城市关键还是要因城施策,首先把自己的事情做好。

止跌回稳,要稳住什么?是否也包括房价?

清华大学房地产研究中心主任 吴璟:可能有些朋友会期待整个市场呈现的是一个V字形的大幅度反转,这样好像才更过瘾。但我觉得在目前的情况下,第一不太现实,第二即使出现了也不可持续。因为目前在我们的住房市场中,购房需求已经是以消费型,特别是改善型的需求为主了。既然是消费,既然是改善,它和大家可能曾经见过的那种有点恐慌似的,着急“上车”的,是房子就行的情况,会完全不一样。大家需要经过很细致的挑选,挑到各方面都合意的好房子才会出手,而这种挑选是需要一段时间的。因此我更期待,也更相信会出现的会是小幅持续的回稳态势。说到价格,在住房市场中,不管是中国还是其他国家,都有一个共同的规律,市场的趋势出现反转时,通常都是交易量的变化,会明显领先于价格的变化。因此现在成交量的回升,也为之后价格的企稳奠定了一个基础。

个人房贷利率定价新机制,利好在何处?

清华大学房地产研究中心主任吴璟:浮动利率的机制下,存量房的贷款利率由LPR和加点幅度两部分组成。今天对两个部分的调整机制都做了一些重新规定。总的来讲,我想它们共同的目标是使得存量放贷的利率,更贴近于当前的贷款市场利率。可能有一部分的购房者总是在担心说,我如果买完房以后,利率又下降了,我会不会“踏空”,甚至会因此而观望,那么这样的机制就可以给他们吃一个“定心丸”,也就是说即使买完房,不管是LPR调整,还是加价幅度调整,你也可以享受到这种政策红利,而且是会尽快享受到。

半岛新闻客户端综合整理,素材来源:央视新闻、财经天下、澎湃新闻等