海岱财评丨上半年楼市“先扬后抑” 平稳发展是未来大势

7月17日，国家统计局发布上半年全国房地产市场基本情况。1-6月，全国房地产开发投资下降7.9%。全国商品房销售面积59515万平方米，下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%。

就在两天前，全国70个大中城市商品住宅销售价格也如期发布，国家统计局首席统计师绳国庆解读认为，6月份商品住宅销售价格环比整体有所下降。整体来看，6月房地产市场表现仍然不及期望。

具体来看，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降；各线城市新建商品住宅销售价格同比有涨有降、二手住宅同比下降。山东纳入统计的4个城市，济南、青岛、烟台、济宁的新建商品住宅价格相比上月均略有上涨，而在二手住宅方面，4市均下跌。

随着6月商品住宅价格数据公布，上半年房地产市场“先扬后抑”走势更加清晰。具体表现在一季度，在积压需求释放以及一系列政策大礼包持续显效等因素带动下，市场活跃度回升，热点城市市场在2月到3月出现“小阳春”。但进入二季度以来，随着前期积压购房需求基本释放完毕，重点城市新房市场活跃度持续低迷。

据不完全统计，今年以来已有百余城出台房地产调控政策超300次，可以说上半年房地产政策整体环境处于宽松期。但4月以来，房地产市场降温，购房者置业观望情绪加重，虽然有不少利好政策支持，但相当一部分有置业需求的购房者仍然对市场缺乏信心，或者还在期待更加利好的政策促使房价继续回落。

购房者对市场缺乏信心，也从一定程度上反映出很多有购房需求的群体对市场还未有更全面清晰的了解。从7月17日上午国新办召开的新闻发布会来看，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，虽然上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，但这一数据明显好于去年全年，销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升。上半年，房地产开发投资同比下降7.9%，房地产开发企业本年到位资金下降9.8%，降幅也比去年全年不同程度收窄。

付凌晖认为，从走势来看，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。从需求端来看，“房住不炒”政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

当前，楼市整体逐步走稳的大势不变。但上半年楼市经历了短暂的回温后又回归低温常态，给下半年楼市笼罩上了重重迷雾。业内人士认为，预计下半年市场恢复还将面临不少压力，各地有望继续放松调控政策。尤其改善性住房市场或将迎来窗口期，在当前政策鼓励三孩以及中央多次提出支持刚性和改善性合理购房需求释放的支持下，预计未来改善性需求将会迎来突破发展。但市场修复情况很大程度上依赖于政策端利好以及宏观环境的改善。