今年楼市仍延续调整态势！二手房表现好于新房，房企拿地更加聚焦

半岛全媒体记者 李晓芳

房地产市场自2021年下半年以来持续深度调整，整体来看，2023年以来购房者置业情绪、企业端市场信心均未得到扭转，市场仍延续调整态势，新房价格平稳运行，二手房价格持续下跌。另外，现房表现好于期房，二手房以价换量下，表现好于新房；央国企销售、投资表现相对较好。

楼市调控超600次，二手房表现好于新房

随着各地楼市调控政策持续落地，政策环境已接近2014年最宽松阶段。根据中指研究院监测数据显示：今年1~11月，全国有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策基本放开。

价格方面，新房价格整体平稳运行，二手房价格维持跌势，超九成城市价格下跌。2023年1~11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1~11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，截至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

销售方面，全国市场继续下行，现房销售同比增长，表现好于期房，重点城市二手房表现好于新房。2023年1~10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。重点城市方面，1~11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%；1~10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。

土拍分化加剧，整体低迷态势未改

土地市场方面，300城住宅用地成交面积同比下降近30%，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧。销售端恢复程度仍是影响土地市场情绪的关键因素，今年以来多数城市楼市热度持续性不足，土地市场中仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。

据中指研究院统计，2023年1~11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。22城方面，1~11月，供地计划完成率整体不足七成，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。

房企销售“前高后低”，拿地更加聚焦

重点房企销售走势“前高后低”，部分央国企销售实现正增长。TOP100房企销售额同比增速一季度持续提升，二季度缩窄，下半年同比出现下降并且降幅持续扩大，截至11月销售额累计同比下降14.7%。但是，部分央国企销售表现较好，如越秀地产、中建壹品、联发集团、象屿地产、国贸地产等前11个月销售额同比增长超过20%。销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家，百亿房企108家，较去年同期减少10家。

重点房企拿地规模仍在下降，投资更加聚焦。从规模来看，2023年1~11月，TOP100企业拿地总额同比下降6.6%，中海地产、保利发展、华润置地新增货值位居前三位，均超1800亿。从拿地城市看，TOP10企业拿地金额90%以上集中在10个城市，企业拿地更加聚焦。