央行大动作！国家队收储商品房将提速

支持地方收储存量商品房，央行有了进一步部署。

6月12日，央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。全国200多个城市视频参会。

会议强调，房地产业发展关系人民群众切实利益，关系经济运行和金融稳定大局。保障性住房再贷款支持国企收储未售新房是监管部门支持存量商品房“去库存”的重要一步。这次会议的召开，也意味着推动保障性住房再贷款终于进入实质落地阶段。

央行行长潘功胜表示，近期有意愿参与保障性住房再贷款的城市，可以展开六个方面工作：一是加强统筹协调，建立工作专班，提高政策落地效率；二是严格避免新增地方政府隐性债务；三是地方政府在权限内给予适当政策支持，降低实施主体经营成本；四是坚持市场化运营，确保合理定价，培育专业化企业；五是银行要主动加强与城市政府和实施主体的对接；六是建立严密的制度规范，防范道德风险，防止腐败行为。

央行货币政策司司长邹澜表示，下一步，推进保障性住房再贷款有关工作要做到“精准支持、自愿参与、以需定购、合理定价”。他还指出，保障性住房再贷款额度3000亿元、先到先得，未来可以根据执行情况和需要再调整完善。

据悉，此前，央行已印发了《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。近期，央行、金融监管总局将尽快印发具体的实施细则，明确监管政策和操作流程。

试点城市进展如何？

早在去年1月份，央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

但1年多时间过去，各地收储进展缓慢。央行数据显示，截至目前，1000亿元的租赁住房贷款支持计划中，商业银行发放贷款200多亿元。

一位参与收储的地方国资平台负责人表示，收购商品房进展缓慢的主要原因，一是没钱，二是对拟收购商品房标准苛刻，定地段、定户型、定单价（价格太低被收企业不同意）、定建面、定规模、定被收购企业，每一项都担心今后审计过不了关、国有资产流失。加之每年的政策住房任务若完成，何必费心费力？每完成一家入户落地，区政府所有公共配套设施和资金必须配套上（包括医院床位、学位补贴等），牵一发而动全身。

记者注意到，本次参加推进会议的城市均为此前的试点城市，这些城市自2023年4月以来均有租赁住房贷款支持计划资金落地。

去年四五月份，济南城发集团、济南城投集团相继获得两笔共计6.47亿元长期限租赁住房贷款。“从济南市试点工作来看，初步达到了政策预期目标。”济南市副市长任庆虎表示。他还表示，截至目前，从已运营项目经营数据来看，运营收益基本覆盖贷款本息。

据记者采访了解，1年多来，试点城市收储平台主要是城投等地方国企，所收购项目也主要是城投或国企自己开发的现房项目，主要解决的是新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。不过，多地收储平台均表示，接下来将加快商品房收储动作，会收储一些民营房企的房子。

“房地产收储工作，目前主要通过地方国企和城投找项目，然后找银行贷款，银行找央行再贷款，所以银行需要承担信用风险，项目审核还是会偏严格，比例要求项目必须完工等，其次是要求对方打折卖给企业。因此，当前能找到合适的资产有一定难度。”一位金融机构专家表示。

“我们已经按照要求对满足条件的项目进行了申报，但还需要金融机构审核，能否通过就只有等结果了。”某出险房企重庆区域相关负责人表示。据他了解，目前还没听说哪个出险房企的项目被收购。

3000亿元再贷款资金怎么用？

什么样的商品房项目符合保障性住房再贷款要求，这是房企和收购平台都非常关心的问题。

邹澜表示，保障性住房再贷款要做到“四个精准”：

一是收购主体精准。一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为主体，企业和所属集团不能为地方政府融资平台，要符合商业银行授信要求，严格避免新增地方政府隐性债务。

二是收购对象精准，严格限定为已建成未出售的商品房，资产负债和法律关系清晰。三是收购用途精准，收购的商品房定向用于保障性住房。四是资金用途精准，地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。

“房地产企业出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的，可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设在本市的未完工项目。”邹澜说。

据悉，保障性住房再贷款政策执行至2027年末。发放方式上，金融机构根据地方国有企业申请，按照风险自担原则，自主决定发放贷款条件以及是否发放贷款。金融机构发放完贷款之后，再向人民银行申请再贷款，人民银行按已发放贷款本金的60%发放再贷款。

同时，自2024年5月31日起，原租赁住房贷款支持计划不再实施；已发放的租赁住房贷款支持计划资金利率和期限保持不变，即年利率1.75%，期限1年，可展期4次。

对于投资回报率能否覆盖贷款利率，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，央行贷给商业银行的利率为1.75%，商业银行再贷给国企，可能比这个利率要高，预计实际贷款利率2%左右，这与目前租赁住房投资回报率差不多，也能确保按照低价收购后的项目再次出售，实现资金平衡。

“希望各全国性银行要深入学习，认真把握保障性住房再贷款的相关要求，积极做好保障性住房收购贷款和住房租赁购房贷款相关工作，重点把握好三个方面要求：一是提高认识，积极支持；二是依法合规，风险可控；三是加强管理，专款专用。”金融监管总局大型银行监管司司长李文红表示。

李文红还提出，相关文件印发后，各全国性银行要严格按要求做好相关工作，特别是要准确把握“以需定购”原则，科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。

“以需定购”具体包括：动态掌握保障性住房需求底数，合理确定配售或租赁对象、价格和分配计划等，并明确相关管理制度；同时，坚持以需定购，在锁定需求的前提下，科学确定可用作保障性住房的商品房房源及收购价格；明确要求收购主体迅速配售及出租，房子不能积压在手上或长时间大量空置。

3000亿元再贷款额度可以带动的贷款量为5000亿元，这一规模相对于市场存量住房规模远远不够。不过，邹澜表示，未来可以根据执行情况和需要再调整完善。这意味着，3000亿元或许只是起点，随着交房压力增大，后续资金投放力度可能还会加大。