青岛一季度卖了1.5万套新房，表现平平，业内称价格战将持续

半岛全媒体记者江海峰

2024年第一季度结束了。从数据和市场来看,今年青岛出现了短暂的“小阳春”现象,尤其是刚刚过去的3月份,二手房热度高于新房市场,成交量也是罕见地超越新房,这背后体现的是人们对市场的预期正在向好。另一方面,3月底青岛陆续出台两项利好新政,一项是提高公积金贷款额度,最高可达115万元；另一项是对首套房的房贷利率阶段性取消下限。这又给市场注入了一剂强行针。今天,我们先来分析下一季度的新房市场。

数据:一季度表现平淡,成交量同比降4成

相信不少人仍对去年的“小阳春”记忆犹新。2023年2月,青岛楼市开始全面回暖,进入3月中下旬,这种态势逐渐趋稳。当年3月份新建商品房的成交量创下当时9个月以来的新高。

相形之下,今年3月的青岛新房市场,显得有些平淡。据卓易数据统计,截至3月30日,青岛3月新建商品房成交6767套(不含退房房源,以下数据同),成交总面积约为89.20万平米,成交总金额约为130.52亿元,环比2月份分别上涨119.78%、128.22%、140.40%；同比分别下降42.26%、34.66%和37.16%。

再来看一季度的情况。今年1~3月,青岛新建商品房共计成交14601套,成交面积189.37万平米,成交总金额274.85亿元,同比分别降40.17%、34.34%和35.61%。

一季度,从区域上来看,青岛新房成交量前三位分别为城阳区(含高新区)、西海岸新区和即墨区。其中,城阳多年来首次签约量超越西海岸,成交3532套,成交主力为青岛国际检测认证总部基地项目(3.98亿元)、中巍白云山居(3.14亿元)、金秋泰和郡(2.92亿元)、星河湾(2.27亿元)、国学公馆(1.02亿元)、保利大国璟未来之城(1.52亿元)。西海岸新区成交3011套,排在第二位,在全市各区市的成交占比从此前的超3成下滑至2成左右,成交主力为黑卓天筑(3.30亿元)、万科翡翠长江(1.62亿元)、中海半山雲境(1.58亿元)、荣泰雍和府(1.56亿元)、中德生态园(1.33亿元)。即墨区成交1803套排在第三位,多为集中网签,成交主力青铁香溪地(5.05亿元),中梁拾光漫城(8146万元),永合华府7930万元)、即墨万达广场(7079万元)、首创禧悦学府(6801万元)。

从区域数据分析,青岛市场依旧处于“分化时代”。3月市场中也有一些项目的去化比较满意,基本是占据核心位置、具有支撑性的要素,或者是价格优惠力度比较大的项目。另外还有一个新趋势,就是自去年年底以来,主城区的刚改产品项目增加。

房企:前10名中本土品牌占6席,海信地产领衔

楼市的成交数据直接影响到房企的战略投资版图。面对多变的楼市格局,各房企也在不断调整自己的拿地及推盘节奏。纵观一季度各房企的成交金额排行榜,我们不难发现:一些前些年表现强劲的全国性房企,名次正在倒退；一些拿地积极的青岛本土房企,正开创出新的局面,且开始唱主角。

从数据来看,海信地产仍是当仁不让的“领头羊”,一季度成交金额为15.83亿元,是唯一一个过10亿元的房企。主要销售来源于海信海德山庄、海信璟悦、海信璞悦、海信悦澜山、海信依云小镇等。中国金茂依然排在第二位,成交金额约为9.97亿元,业绩主要来自于大云谷金茂府、金茂中欧国际城、世园金茂府。天一仁和首次跃升至第三位,成交金额为9.33亿元,与中国金茂相差无几。主要来源于其高端项目天一仁和吾疆、天一仁和云玺、天一仁和珑樾一品等。

从成交金额排行榜来看,本土几大品牌房企凭借去年强势拿地,货源充足,表现十分强劲。前10位中,青岛本土房企占6席,唱主角。其中,海信地产成交15.83亿元,排在首位；天一仁和成交9.33亿元,排在第3位；鲁信置业成交9.30亿元,排在第4位；和达集团成交9.25亿元,排在第5位；君一控股成交7.19亿元,排在第6位；青铁置业成交5.71亿元,排在第10位。除此之外,中国金茂、保利发展、中巍集团、中海地产也入围前10名。

楼盘:崂山高端盘成交热,改善市场活跃

新建商品住宅楼盘的成交排名情况,可以直观反映出整个市场购房群体的特点。一季度,青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘,累计销售合计约35.94亿元。成交金额前7名均位于市区,其中4个位于崂山区。可见青岛楼市依旧分化明显,配套齐全、有人口支撑的主城区十分稳定。

成交前10名的商品住宅项目中,鲁信有邻花园以6.86亿元的成交金额排在首位；青铁香溪地成交5.05亿元,排在第二位；青建金宸府成交4.05亿元,排在第三位。

从成交金额前10名的项目来看,位于崂山区的多为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,改善市场活跃。如鲁信有邻花园,套均成交面积为约为327平米,套均成交价约为1319万元；青建金宸府,套均成交面积约为174平米,套均成交价约为698万元；海信海德山庄套均成交面积约为255平米,套均成交价约1508万元；天一仁和吾疆套均成交面积约为259平米,套均成交价约为2067万元。另外,同时跨越崂山、市北和李沧三区的大云谷金茂府,套均成交面积约为134.92平米,套均成交价为420.9万元……

除此之外,城阳和即墨亦有项目入围。比如城阳的中巍白云山居,成交3.14亿元、124套；城阳的金秋泰和郡,成交2.59亿元、65套；即墨的青铁香溪地,成交5.05亿元、406套……

总体来说,前10名榜单中多数为改善级以上项目,说明目前改善市场仍然比较活跃。

同时,卓易数据显示,一季度全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面积段成交最多,占比约38%；120~150平米面积段的产品,占比约33%。两个面积段的产品加起来合计约占71%。由此可见,青岛市场改善市场占比逐渐增大,已进入“大改善”时代。

业内:后期新利好将继续释放，主城价格战将持续

相较于去年,今年的一季度相对平淡。“春节过后,天气逐渐回暖,看房人群和成交量都有所提升,一些舍得降价的楼盘,售楼处比较热闹。但一些价格上不吸引人的楼盘,依然是冷冷清清。从区域来看,主城区比近郊热度大一些,这也说明了,主城区的支撑力度比较大。3月底连续出台的提高公积金贷款额度至115万元和阶段性取消首套房商贷利率下限的政策,给了购房者更多支持,预计后期新的利好政策还会继续。”楼市分析专家张斌说。

从去化情况来看,目前新建商品住宅市场的去化周期比2023年有所延长,目前约为26个月。其中,原市北区的去化周期从曾经的最短到目前的33个月,源于新都心一个老项目大洋花园取证办证,新项目诺德逸安居、青铁安澜地、新汇星城的取证以及在售楼盘去化放缓。“从市场实际的去化速度和有效存量来看去化,最乐观的依旧是老市北,虽然整体的去化速度也有所下滑,但整体存量及客户厚度来看,尤其是浮山后片区相对安全。”楼市分析专家王玟琳说。

从区域来看,目前主城区最热的莫过于东李和张村河了。“未来东李在售楼盘超过10个,加上近期次新二手房不断上市,片区竞争将十分残酷,价格战将持续。而张村河的供地节奏较快,片区承压也比较严重,目前海信、华润、越秀&青铁等房企已开盘的项目,无论是示范区还是产品都越来越‘卷’。未来预计也会有价格战出现。”王玟琳说。