少见！青岛二手房成交量连续2个月超新房成交量

半岛全媒体记者江海峰

从数据和市场来看,今年春天青岛出现了短暂的“小阳春”现象,尤其是3月份和4月份,二手房热度高于新房市场,成交量均超越新房。新房和二手房均出现一个特征,就是价格松动明显,议价空间在不断扩大。总体来说,目前买方市场比较明显。

数据:前4个月市场表现平淡,西海岸新房成交量居首

据卓易数据统计,截至4月29日,青岛4月新建商品房成交5797套(不含退房房源,以下数据同),成交总面积约为69.43万平米,成交总金额约为93.33亿元,环比3月份分别下降11.71%、19.43%和25.05%；同比分别下降21.09%、23.75%和35.03%。

值得一提的是,今年3月份和4月份,二手房成交量均超越新房。

再来看一下前4个月的情况。今年1~4月,青岛新建商品房共计成交20186套,成交面积257.13万平米,成交总金额363.29亿元,同比分别下降37.33%、33.19%和37.31%。

前4个月,从区域上来看,青岛新房成交量前三位分别为西海岸新区、城阳区(含高新区)和即墨区。其中,西海岸成交4611套排在首位,占全市约22.8%,成交主力为博观星海知海园望海3.94亿元、黑卓天筑3.22亿元、中海半山雲境2.23亿元,城发山水景行2亿元、万科翡翠长江1.97亿元。城阳区成交4472套,排在第二位,成交主力为中茂中欧国际城4.3亿元、青岛国际检测试证总部基地项目3.98亿元、金秋泰和郡3.86亿元、中巍白云山居3.58亿元、星河湾3.03亿元。即墨区成交2316套排在第三位,多为集中网签,成交主力青铁香溪地5.05亿元、即建创新城1.92亿元、永合华府1.17亿元、首创禧悦学府1.17亿元、即墨万达广场1亿元。

从区域数据分析,青岛市场依旧处于“分化时代”。改善型产品为市场的支撑,而且越来越卷品质及产品的创新,改善型产品的增配明显。另外还有一个新趋势,就是自去年年底以来,主城区的刚改产品项目增加,尤其是老四方和东李片区,出现不少小户型产品。

房企:本土品牌唱主角,海信地产领衔

在房企成交金额榜TOP10中,除了金茂、保利和中海外,有7家是青岛本土企业,TOP5中,除了金茂均为本土企业。这也延续了近两年青岛本土房企逐渐开创新局面、唱主角的态势。

从数据来看,海信地产仍是当仁不让的“领头羊”,是前4个月有首个成交金额过20亿元的房企。其成交22.19亿元,主要成交来源于海信海德山庄4.59亿元、海信璟悦2.33亿元、海信君玺1.39亿元、海信依云小镇1.31亿元、海信悦澜山1.28亿元、海信璞悦1.26亿元。

中国金茂排在第二位,成交16.32亿元,成交主力来源于大云谷金茂府8.8亿元、金茂中欧国际城4.29亿元、世园金茂府1.86亿元。

天一仁和成交11.77亿元,主要来自于天一仁和吾疆4.74亿元、天一仁和云玺雅颂1.73亿元、青山湖岸0.8亿元等。从成交金额排行榜来看,本土几大品牌房企凭借去年强势拿地,货源充足,表现十分强劲。前10位中,青岛本土房企占7席,唱主角。其中,海信地产成交22.19亿元,排在首位；天一仁和成交11.77亿元,排在第3位；和达集团成交11.55亿元,排在第4位；鲁信置业成交9.66元,排在第5位；君一控股成交8.88亿元,排在第8位；北岸置业成交6.77亿元,排在第9位；中巍集团成交6.74亿元,排在第10位。

楼盘:改善市场活跃,崂山高端盘成交惹眼

新建商品住宅楼盘的成交排名情况,可以直观反映出整个市场购房群体的特点。今年前4个月,青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘,累计销售合计约44.05亿元。成交金额前5名均位于市区,均位于崂山区(其中大云谷金茂府横跨崂山和市北)。可见青岛楼市依旧分化明显,配套齐全、有人口支撑的主城区十分稳定。

成交前10名的商品住宅项目中,鲁信有邻花园以6.86亿元的成交金额排在首位；青铁香溪地成交5.05亿元,排在第二位；天一仁和吾疆成交4.74亿元,排在第三位。

从成交金额前10名的项目来看,位于崂山区的多为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,改善市场活跃。如鲁信有邻花园,套均成交面积约为327平米,套均成交价约为1320万元；天一仁和吾疆套均成交面积约为259平米,套均成交价约为2067万元；青建金宸府,套均成交面积约为174平米,套均成交价约为698万元；海信海德山庄套均成交面积约为255平米,套均成交价约1508万元。另外,同时跨越崂山、市北和李沧三区的大云谷金茂府,套均成交面积约为135平米,套均成交价为421万元……

除此之外,即墨和西海岸亦有项目入围。比如即墨的青铁香溪地,成交5.05亿元、406套；西海岸的博观星海知海园望海园,成交3.94亿元、241套；城阳的金秋泰和郡,成交3.63亿元、82套；城阳的中巍白云山居,成交3.58亿元、145套……

总体来说,前10名榜单中多数为改善级以上项目,说明目前改善市场仍然比较活跃。同时,卓易数据显示,前4个月,全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面积段成交最多,占比约38%；120~150平米面积段的产品,占比约33%。两个面积段的产品加起来合计约占71%。由此可见,青岛市场改善市场占比逐渐增大,已进入“大改善”时代。但值得一提的是,100平米以下的占比17.6%,相比3月份比重有所增长。

业内:热门片区产品越来越“卷”

相较于去年,今年的前4个月相对平淡。“一些舍得降价的楼盘,售楼处比较热闹。但一些价格上不吸引人的楼盘,依然是冷冷清清。目前来看,青岛市场依然是十分明显的买方市场,预计后期还会出一些利好政策。同时,无论是新房还是二手房,价格方面还会继续下降。”楼市分析专家张斌说。

“从市场实际的去化速度和有效存量来看去化,最乐观的依旧是老市北,虽然整体的去化速度也有所下滑,但整体存量及客户厚度来看,尤其是浮山后片区相对安全。但目前浮山后的价格也出现明显的松动。”楼市分析专家王玟琳说。

从区域来看,目前主城区最热的莫过于东李和张村河了。“未来东李在售楼盘超过10个,加上近期次新二手房不断上市,片区竞争将十分残酷,价格战将持续。而张村河的供地节奏较快,片区承压也比较严重,无论是示范区还是产品都越来越‘卷’,也将会有价格战出现。”王玟琳说。