青岛主城区小户型回归，刚需的买房机会来了！

半岛全媒体记者江海峰

眼下,楼市进入改善时代,刚需置业者想在主城区买套房,越来越难,大户型正成为市场的主流。尤其在青岛主城多数开发商更倾向于开发中高端项目。手握一两百万元的刚需置业者,只能退而求其次在主城买二手房,或者到近郊买新房。但是现在,市场发生了变化,从去年起,不少开发商又琢磨起小户型产品来,以小面积、低总价吸引了一众刚需置业者。

楼市改善时代,小户型新房稀缺

今年26岁的王先生,在市北CBD一家公司工作。眼看到了婚龄,就想在公司附近买套100平米以下、总价低一点的房子,但却一直没碰到合适的。“现在主城区的楼盘户型都是100平米起步,总价在300万元以上的居多,我负担不起。只能看看其他地方有没有合适的了。”王先生说。

和王先生有同样需求的人并不在少数。在半岛购房俱乐部里,几名留青工作的年轻人,都表达了这个意愿。“小肚儿”表示,最近一年,自己一直在看房,从主城区到西海岸新区再到城阳。“不想离上班的地方太远,还是想在主城区住,但是小户型的房子太少了,有的地段也不是特别好,所以买房的事就一拖再说。”“喜欢下雨的KK”表示,自己在主城区找小户型也找了一年多,直到今年春天,发现市区几个新开的项目都有90平米左右的三居室,才开始认真看房。

在2015年之前的10年间,青岛实行过一个“90/70”政策,即新建商品住房套型建筑面积在90平米以下的占比必须达到70%以上。这一政策,曾经令90平米左右的小户型盛极一时。现在不少十多年房龄的二手房小区,就多数是小户型。

2016年,国家全面放开二孩政策,不少青岛家庭有了换房需求。加上对利润、产品附加值等问题的考虑,开发商更愿意把精力投向大户型产品。一时间,大户型开始流行,100平米以下的小户型在主城区成了稀罕物,120~140平米的产品,供应量最大。

市场需求大,不少房企回归做小户型

新增供应量不多,并不代表真实的需求不存在。相形之下,真正想买小户型的人并不在少数。近日,记者在半岛购房俱乐部里做了一个调查,100多名被调查的网友中,有3成左右的人群,有买100平米以下小户型的打算,预算在200万元以内的居多,希望住在主城区的占多数。

而数据也证明,近一年多以来,青岛100平米以下新建商品住宅的成交比例要大于新增供应比例。据卓易数据统计,2023年,100平米以下产品的新增供应比例为14%,但销售比例却达到17%；2024年1~4月,100平米以下产品的新增供应比例为12%,销售比例却达13%。

在这种形势下,不少房企开始尝试转型,在主城区项目新增小户型产品。

先来看刚需聚集地李沧区,中交城投楼山春晓目前在售建面约89平米、105平米的套二、套三户型产品,均价为18000元/平米~19000元/平米。爱情天宸万象目前在售洋房和小高层,主力户型建面在89到118平米之间,均价约为17500元/平米。位于东李的青铁芳华地,拟推出建面约98平米的户型,也会是刚需客群的首选楼盘之一。

市北区位于闫家山片区的海信悦澜山,推出建面约99平米的套三户型,包括精装高层、小高层,整体均价24500元/平米。位于大沙路附近的保利和颂,目前在售产品中,有99平米的套三户型,为双阳台设计,附赠面积较高,高层均价为18500元/平米~19500元/平米。同样位于福州北路的新汇星城,目前在售78~119平米的高层,均价约为24000元/平米。

崂山区也有小户型产品,比如君一控股奥园翡翠云城四期推出建面约88平米的户型,在当下的市场环境中难得一见,还有部分105平米左右的小户型,均价27000元/平米,首付52万元起。位于株洲路片区的中联依山伴城四期,最小面积段的产品为86平米,现房尾盘销售,均价约为25000元/平米。

买小户型有讲究,多看附赠面积

就上述情况来看,在市场上消失了几年的小户型再度回归,特别是近期市场上出现的不少不到90平米的套三房源,吸引了不少刚需置业者的关注。

“面对大面积段、高房价的现状,不少刚需置业者近些年被挤压到了近郊买房。近期主城区出现的这部分小套三产品,迎合了部分刚需和刚改人群的需求。购房者在支付能力有限的情况下,可以选择这样一个变通性的产品。同等面积下分割了更多的空间,便于二孩家庭或者老人同住,功能性更强。”青岛楼市分析专家张斌说。

青岛另一位楼市分析专家张则涛表示,刚需在选择小户型产品时,关键要看开发商的附赠面积。“比如近两年,有的项目推出了85平米的三房。不少人会觉得,再去掉电梯的公摊,实际得房率就很小了,所以连看也不去看了。但是你真正到现场就会了解到,阳台和设备平台打通后,房子的面积能达到95平米以上,这种产品就很划算。”张则涛说。

“一般来说,户型的变迁,反映着购房者的需求变化。但是,虽然目前青岛改善类项目和大户型是‘王道’,但并不代表刚需人群已在消失了。相反,无论在什么时候,刚需都是十分重要的购房人群,而且也是最壮大的。房企多做大户型产品,不足为奇,毕竟他们要考虑利润。但也要结合地块具体考虑,并不能一味做大。”青岛楼市分析专家王玟琳说。王玟琳表示,目前不同的产品呈现出分化特点,这更考验开发商的产品设计能力和操盘能力,需要开发商对自己的产品做出合适的定位。

相关链接:北岸华府调整规划 部分大户型变小户型

近日,位于城阳区棘洪滩街道办事处荣海一路以西,锦安路以北的北岸华府029地块项目规划调整,主要涉及户型、层数、停车位等多个方面。其中,户型方面发生很大变化,调整后大户型房源数量大大减少:3号楼户型由119、143平米调整为105、119平米,层数由17层调整为22层；7号楼户型由165平米调整为143平米,层数不变；10号楼户型由119、143平米调整为105、119平米,层数由17层调整为27层；11号楼户型由119、143平米调整为105、119平米,层数不变。调整后,项目总户数由899户增加至959户。

业内人士表示,这样的操作或与其一期大户型房源滞销有关。记者查询青岛网上房地产得知,北岸华府最早于去年5月份取得预售许可,总共283套住宅房源,目前可售房源仍在150套以上,去化不到一半。记者发现,未售出的房源以大户型居多。“北岸华府定位纯改善,最小面积也要120平方米,对于刚需客群来说,大户型总价过高,而改善客群可能又看不上,所以大户型房源就陷入了比较尴尬的局面。”业内人士表示,除了地段差之外,作为改善盘,这个项目本身容积率高,也是个很大的硬伤。