上半年楼市调控优化频现“爆发点”，“去库存”基调回归

半岛全媒体记者 李晓芳

总结2024年上半年的楼市调控政策，总体呈现由稳渐松趋势，全线亮点包含三大关键词、一个转折点、一个新高度。6月28日，根据诸葛找房数据研究中心发布的《2024上半年总结与展望（宏观环境篇）》，截至6月26日，地方松绑政策出台达451次，覆盖城市超230个，其中，5月份调控频次更为频繁，单月出台90次。其中，限贷限购松绑、“以旧换新”、收购存量房成为今年地方“热点”政策，购房环境优化加码。预计下半年政策支持措施将在“去库存”方面下更大功夫。

政策调整“由稳渐松”

5·17新政力度达新高度

2024年房地产政策宽松基调不变，仍以支持类政策为主，上半年政策端总体调整呈现由稳渐松趋势，全线亮点包含三大关键词、一个转折点、一个新高度。

三大关键词包括适应新供求关系、建立城市融资“白名单”以及“三大工程”建设。其中，今年仍延续“适应新供求关系，构建新的发展模式”这一趋势；“白名单”项目筛选有序推进，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。另外，“三大工程”建设依旧是今年房地产的工作重心，城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施致力于改善民生，也是进阶“好房子”市场的重要一步。

4·30中央会议聚焦“去库存”为重要转折点。会上表示，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。2021下半年市场下行以来，政策表态始终围绕满足合理购房需求和合理融资需求，此次表态的转变似乎代表短期调控方向的改变。当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励居民购房切入，需从供需两端着力，构建新的发展模式，消化存量房产和优化增量住房措施，可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来，成为新一轮市场提振的重要动力源。

5·17“四箭齐发”力保市场加速改善，房地产政策优化力度空前，房地产发展上升到一个新高度。5月17日，央行连发三条房贷新政，降低首付比例（即首套最低15%、二套最低25%）、取消商贷利率下限以及下调公积金贷款利率，从需求端传递利好信号，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。央行还宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。将有助于加快存量商品房去化，同时，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，也将促进保交楼的有效推进。

地方松绑政策出台超450次

国资入场“收房”热度渐增

地方政策的松绑呈现稳健发力特征，新一线城市担当调控主力。2024年以来，地方政策调整依旧紧跟中央政策的步伐，二季度“爆发性”更强。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月26日，地方松绑政策出台达451次，覆盖城市超230个，其中，5月份调控频次更为频繁，单月出台90次；新一线城市担当调控主力，政策优化调整超90次领先各线城市。从调控的政策内容上来看，包括优化公积金贷款政策、购房补贴、放松限购限贷、支持“以旧换新”等，其中，优化公积金政策及购房补贴持续作为高频手段，上半年总调控占比高达59%，占据主要份额。

限贷限购松绑、“以旧换新”、收购存量房为今年地方“热点”政策，购房环境优化加码。其中，限贷松绑可谓实现“全面开花”，自517央行房贷新政“三连发”后，全国范围内掀起了落地潮，据不完全统计，取消房贷利率下限并降低首付比例下限的省份，已超过20个，房贷首付比例进入“15%”时代。

限购松绑持续活跃，据诸葛数据研究中心不完全统计，截到6月26日，全国共有53个城市松绑限购政策约155次，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、西安等25个城市全面取消限购。至此，目前全国仅剩海南省、北上广深以及天津6地还仍保留住房限购政策。

“以旧换新”城市阵容持续扩大，据不完全统计，截至2024年6月26日，已有超60 城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省支持城市最多。从各地推出的“以旧换新”模式看，主要包括收购、帮卖和补贴三种类型。

国资入场“收房”热意来袭。结合“5·17”新政基调来看，地方国企收储未售新房正成为政府力推的去库存模式，截至6月26日，有杭州临安、大理、淮北、江门、淮安等多城表态收购存量房用作保障房或鼓励收购存量房。

下半年“收购存量房”为调控热点

行业底部缓慢修复

下半年政策支持仍将继续，鼓励“收购存量房”有望大范围铺开。当前房地产市场信心仍然较低，供需关系亟待改善，始终离不开政策的支持。下半年市场环境继续保持宽松为主，供需两端持续发力，“去库存”工作将加快推进，政策调控或主要将聚焦到支持收购存量房用作保障房方面。

诸葛数据研究中心表示结合此前几轮房地产市场利好政策的刺激，市场信心的提振仅出现短暂改善迹象，并未彻底摆脱底部状态的效果来看，今年市场信心的修复仍然缓慢，经济放缓、居民收入预期并未好转等持续制约着房地产投资、销售、以及资金面这一系列的修复，对此将保持谨慎看法，下半年行业整体修复节奏或仍倾向于缓慢。