青岛“银十”失色！新房成交约5000套，创近年来同期新低

半岛全媒体记者　江海峰

“金九银十”落幕。据卓易数据统计,刚刚过去的10月份,青岛新建商品房的成交量仅4969套(截至10月30日,下同),创近年10月历史成交量新低。目前距今年结束仅剩短短2个月,不少开发商仅完成全年任务的一半左右。虽有多重利好政策出台,但市场上的购房情绪普遍不高。

数据：“银十”新房成交量创近年同期新低

据卓易数据统计,青岛10月新建商品房成交4969套,成交总面积约为58.7万平米,成交总金额约为93.04亿元,环比分别下降71.86%、66.29%、59.99%,同比分别下降29.61%、31.87%、31.74%,其中,今年10月新建商品住宅成交3882套,成交均价约为16515元/平米。值得一提的是,10月新建商品房的成交量,在过去的10个月里,仅高于有春节长假的1月,创下近年10月成交量的新低。

今年1~10月,青岛新建商品房共计成交99453套(不含退房,以下同),成交面积1107.1万平米,成交总金额1592.25亿元,成交套数同比上涨4.2%,成交面积和成交金额分别同比下降1.5%和8.5%。

1~10月,青岛新建商品房的成交量前三位分别为西海岸新区、城阳区和即墨区。其中,西海岸新区成交33680套居首,约占全市33.87%,仅原胶南的成交量便占全市约23.35%。成交主力为青岛东方影都、中铁青岛世界博览城、中海半山雲境、蓝海湾卡地亚、瑞源名嘉荷府等；城阳区(含高新区)成交17263套,排在第二位,成交主力为金茂中欧国际城、星河湾、顺城万科海潮云起、北岸绿茵城、青铁畅意城等；即墨区新房成交14589套,排在第三位,多为老项目集中网签,成交主力为招商公园1872、鲁信和璧花园、碧桂园蓝谷之光、OceanWe国际海洋创新工坊、紫金华府等。

从区域数据来看,青岛市场依旧分化,影响到整体成交数据也影响到房企的战略版图。前10个月去化可喜的项目,要么占据核心位置、具有支撑性要素,要么是价格优惠力度较大。改善型产品的增配明显,而且越来越卷品质及创新,中高端产品成为市场供应主力。

品牌：海信地产是今年成交首破百亿的房企

面对多变的楼市格局,各房企也在不断调整自己的拿地及推盘节奏。纵观今年1~10月各房企的成交金额排行榜,我们不难发现:一些前些年表现强劲的全国性房企,名次正在倒退；一些拿地积极的青岛本土房企,正开创出新的局面,房企排名进行了不小的“洗牌”。

从数据来看,排在前4名的房企,1~10月成交金额均突破50亿元。海信地产排在首位,成交金额为100.91亿元,是今年首个破百亿的房企,主要来源是重仓的崂山,代表项目是海信依云小镇、海信海德山庄、海信国际中心、海信璞悦,海信辽阳路7号、海信君澜、海信君玺等。

排在第二位的是中国金茂,1~10月成交金额为74.74亿元,成交主力主要来自:大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城、金茂西海岸创新科技城。

融创中国跌落至第三位,成交金额为59.57亿元,成交主力来自青岛东方影都、融创中心、融创影都壹號、腾讯双创小镇、融创崂山壹号院、融创维多利亚湾等。

从成交金额排行榜来看,本土几大品牌房企凭借去年强势拿地,货源充足,表现十分强劲。前10位中,本土房企占4席。其中,海信地产成交100.91亿元,排在第1位；和达集团成交59.42亿元,排在第4位；君一控股成交44.17亿元,排在第7位；鲁信置业成交36.74亿元,排在第9位。

楼盘：100~120平米的面积段成交最多

新建商品住宅楼盘的成交排名情况,可以直观反映出整个市场购房群体的特点。今年1~10月,青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘,有7家来自本市四区,可见青岛楼市依旧分化明显,配套齐全、有人口支撑的主城区十分稳定。

新建商品住宅市场,前10个月TOP10项目累计销售合计约180亿元,分化趋势更为明显。大云谷金茂府成交33.38亿元,排在首位；鲁信有邻花园成交20.80亿元,排在第二位；银丰玖玺城卖出19.20亿元,排在第三位。

从成交金额前10名的项目来看,上榜楼盘多为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,市场持续向改善级以上市场靠拢。

跨越崂山、市北和李沧三区的大云谷金茂府,套均成交面积约为134平米,套均成交价为413万元；位于崂山张村河片区的高端住宅项目鲁信有邻花园,套均成交面积约为333平米,套均成交价约为1336万元；同样位于崂山的银丰玖玺城,套均成交面积约为196平米,套均成交价约1282万元；位于东李的世园金茂府,套均成交面积约为146平米,套均成交价约427万元；位于浮山后片区的青啤静澜山,套均成交面积约为143平米,套均成交价约501万元；位于崂山区的华润崂山悦府,套均成交面积约为140平米,套均成交价为580万元。

同时,卓易数据显示,1~10月全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面积段成交最多,占比约35%；120~150平米面积段的产品,占比约31%。两个面积段的产品加起来合计约占66%,由此可见,青岛市场改善市场占比逐渐增大,已进入“大改善”时代。

业内：市场“买涨不买跌”,品质盘也要以价换量

据不完全统计,截至目前,今年以来全国层面已出台了500余次楼市放松政策,其中,“认房不认贷”政策加快落实,包括青岛在内的多个城市取消限购、解除限售。然而,市场却并未如约热起来,“银十”还出现成交量大幅下滑的情形。

针对这种情况,青岛楼市分析专家张斌认为,当前的市场整体购房情绪低。“当下不少项目售楼处冷清,主城区一些楼盘虽然网签情况不错,但整体热度也不如上半年,所以多数购房者都有了‘再等等’的心态。其实纵观过去的几次调控也是如此,市场越是冷清,房价越是低,购房者越不买账。这种‘买涨不买跌’的情绪,向来是市场的主流。”张斌说。

卓易数据高级市场分析师王玟琳认为,目前的市场环境下,以价换量的项目,尚有“拼一拼”的可能。“比如近期的星河湾、世园金茂府等,以特价房的形式,获得不少购房者的青睐,销量还不错。相形之下,东李、张村河一带今年新楼盘扎堆的情况下,一些项目价格定得有点高,销量却不理想。虽说当前青岛楼市已进入改善时代,但楼市低谷期,好的项目不仅要产品好,价格也要划算,购房者才会买账。”王玟琳说。