楼市调查 | 青岛写字楼租赁市场轻微回暖 带装修房源更受青睐

半岛全媒体记者 李晓芳

随着青岛经济快速发展，写字楼市场成为市场关注的焦点。受市场环境影响，业主继续“以价换量”，二季度青岛甲级写字楼市场月租金水平环比下降至103.04元/平米，崂山CBD租金最高。7月3日，记者调查发现，现在不少企业为了降本增效，会选择降租减租，带精装修和家具的写字楼更受欢迎。戴德梁行山东区总经理韩冰认为随着大量新项目的入市将拉升青岛全市甲级写字楼空置率，租金水平或将继续下探，预计2024年市场将继续承压。

数据：

二季度写字楼租金环比下降，崂山CBD租金最高

7月3日，戴德梁行发布《2024年第二季度青岛写字楼市场概况》，受经济环境影响，业主继续“以价换量”，二季度青岛甲级写字楼市场月租金水平环比下降至103.04元/平米。

青岛写字楼市场主要集中在市南、市北和崂山区三大核心区域。其中，崂山CBD租金最高，二季度整体租金水平较一季度有所下降，月租金均价为114.66元/平米，空置率最高，为31.59%。市北CBD租金最低，租金水平较第一季度略有下降，月租金均价为90.07元/平米，空置率最低，为16.88%。市南CBD写字楼存量最高，为74.69万平米，租金水平呈现小幅度下降，月租金均价为103.66元/平米，空置率为24.8%。

二季度写字楼净吸纳量录得1858平米，带动空置率环比下降0.1个百分点至24.6%。净吸纳量是评估写字楼市场健康状况的重要指标。净吸纳量的增加通常意味着市场需求活跃，租赁活动频繁，这有助于降低空置率，提升市场信心。

“整体来看，青岛的写字楼租赁市场略有回暖。就市场存量来看，随着海天中心和国际金融中心的入市，青岛的写字楼市场出现了‘井喷’，有望提升甲级写字楼市场的整体品质。”戴德梁行山东区总经理韩冰解读说。

来源：戴德梁行研究部

市场：

客户咨询量增加，带装修房源更受欢迎

“目前来咨询的客户明显增多，但成交周期却延长了。因为有不少客户去项目实地查看后选择观望，有的企业审批流程复杂，有的企业为了降低成本做决定变得更加谨慎。”戴德梁行项目及企业服务部高级经理刘昊介绍说，目前最短的租赁成交周期需要5~6个月。

记者调查发现，现在不少企业为了缩减成本，会选择降租减租，带精装修和家具的房源更受欢迎。

“不少公司为了降低成本，会选择换到租金更低一点的地方办公，要么在同区域减少办公面积，要么换到其他区域，比如从市南区换到市北区。”乐远商业部经理李玉婷说，她每天带看1～2组客户，面对的多是一些老客户或房东转介绍来的客户，客户信任度高，成交周期相对短一些。“有意向客户一般1~2个月就能成交。如果是小公司，成交周期会更短，但也遇到过一位客户，成交面积大，公司审批流程又复杂，那一单用了将近半年时间。”

现在客户大多提倡“降本增效”，更倾向于选择性价比高的写字楼作为办公场所。刘昊表示选择写字楼时，客户更喜欢选择带装修的房源，因为这样可以减少后期的装修成本，再者项目提供的品质是否能跟公司形象相匹配，以及服务水平的高低程度也很受关注。

来源：戴德梁行研究部

区域：

每个板块各有特色，金融、TMT类企业成承租主力

青岛的每个写字楼板块各有特色，形成的垂直产业聚焦各有千秋。“总的来说，市南浮山湾板块，总部企业占比高，入驻企业多为金融、航运和高端服务类企业。金融企业更喜欢扎堆崂山金家岭板块，高新科技类企业喜欢落户在株洲路产业园。市北CBD则汇聚着人力资源企业、新媒体、网红直播类等企业。”刘昊分析说。

报告显示，租赁成交方面，二季度中TMT（科技、媒体、通信）类企业和零售类企业占总租赁面积的31%和29%。

海天中心二季度成交零售类客户较多，被一家服饰商贸公司租赁了1300平米写字楼；TMT类企业在卓越世纪中心等写字楼租赁了较大办公空间，其中卓越世纪中心被一家直播公司租赁了500平米写字楼，中海大厦被一家生物科技公司租赁了1000平米写字楼。

“整体来看，金融和TMT类企业依然是青岛写字楼市场上的承租主力。从租户的种类来看，二房东和联合办公的形式越来越多，这类业务不降反升，可能跟一些公司的风控、降本增效有关。目前来看，产业类客户还不是特别多。”韩冰说。

展望：

大量新项目将入市，租金或继续下探

随着保利天珺中心和海信大厦即将入市，2024年下半年，预计有3万平方米的优质写字楼将投放市场。未来四年，青岛写字楼市场将有42万平方米的新增供应投放市场，其中包括银丰财富广场、绿城深蓝中心、元宇宙产业大厦等项目。

韩冰认为随着大量新项目的入市将拉升青岛全市甲级写字楼空置率，租金水平或将继续下探。由于当前青岛写字楼市场仍处于供大于求的局面，市场尚未触底。预计2024年市场将继续承压。短期内企业租户仍以降本增效为目标，选择租金相对便宜的区域。

展望未来，随着国家政策的支持及经济形势的逐步向好，科技创新政策的逐步出台落实，或将吸引更多的科技创新企业入驻青岛，促进青岛甲级写字楼市场的回暖。