权威解读丨青岛市房地产新政：存量房贷即将减负20亿，7亿真金白银吸引人才安家

半岛全媒体记者 郭振亮

为推动构建房地产转型发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展，满足不同群体多样化的住房需求，近日，青岛市制定了降低存量房贷利率、上调公积金贷款额度、发放青年人才购房券等一系列政策措施。10月23日，青岛市政府举行政策例行吹风会，邀请青岛市住房和城乡建设局党组成员、副局长管方略等4位发布人到会对本轮房地产政策调整进行了详细解读。

月供少了！全市存量房贷居民减负20亿，无需申请统一调整

在众多新政里，如何降低存量房贷利率政策，啥时候降，可以说是全市存量房贷业主最为期待的。按照新政要求，青岛市将落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近。

人民银行青岛市分行党委委员、副行长陈海青解读说，近年来，人民银行青岛市分行认真贯彻总行房地产金融宏观审慎政策，根据市政府调控要求，持续优化个人住房贷款政策，多次调降个人住房贷款的最低首付比例、引导降低贷款利率、取消房贷利率下限。本次出台的政策主要涉及统一最低首付比例和降低存量房利率，具体来看。

一是统一个人住房贷款最低首付比例。9月29日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局印发了《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确了全国层面商业性个人住房贷款最低首付比例调整安排。我分行会同青岛金融监管局，按照市政府调控要求，统一我市首套和二套房贷最低首付款比例至15%。我们引导全市金融机构自2024年10月1日起，发放商业性个人住房贷款时，首付款按照最低15%执行。具体首付款比例由商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定。这一政策有利于进一步降低居民购房贷款门槛，满足更多刚性和改善性住房贷款客户需求。

二是降低存量个人住房贷款利率。9月29日，人民银行发布了关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》），进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制，促进降低存量个人住房贷款利率。同日，市场利率定价自律机制倡议各商业银行于2024年10月31日前，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，也就是加点幅度最低可调整为LPR-30BP。

人民银行青岛市分行认真贯彻总行工作安排部署，组织全市商业银行积极响应市场利率定价自律机制倡议，于2024年10月31日前对符合条件的存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷利率统一调至LPR-30BP。举个例子，比如原来存量贷款利率分别为LPR+10BP或者LPR-20BP，都高于LPR-30BP，这次都将统一调整为LPR-30BP。

陈海青进一步明确地介绍说，对于部分借款人来说，上述存量贷款利率中的LPR可能不会按照最新公布的LPR立即进行调整。具体贷款的LPR的调整时间是借款人与商业银行签订贷款合同时约定的重定价日，一般是每年1月1日或者每年与原贷款发放日对应的日期。

目前，青岛市存量个人住房贷款加权平均利率为3.98%，此次调降后，预计全市每年将减少居民房贷利息支出20亿元左右，有利于进一步降低购房者利息负担，促进带动居民消费和投资。各商业银行近期已发布批量调整公告，将主动为符合条件的借款人统一调整存量房贷利率，原则上无需借款人申请。

下一步，人民银行青岛市分行将加强与市住建等部门沟通协作，组织银行抓好政策落实，不断提升群众的获得感和幸福感。

真金白银！7亿财政资金吸引青年人才安家青岛

人才是推进高质量发展的第一资源，人才强市是市委市政府确定的重大战略，如何用真金白银吸引青年人才安家青岛呢？

对此，市财政局综合处副处长兰有亮解读说，财政部门一直把保障人才住房需求作为落实人才强市战略的一项重要工作举措。新政中有一条发放青年人才购房券，就是在我市原有的青年人才一次性安家费的基础上出台的叠加政策，具体的实施细则我们正在配合相关部门研究制定。根据初步测算，一次性安家费政策每年需要财政资金投入规模在5亿元左右，如果叠加上这次的青年人才购房券政策，财政资金投入规模预计将达到7亿元左右。

另外，市财政部门还积极支持租赁型人才住房和产权型人才住房建设，面向新市民、青年人等各类人才配租配售，以满足人才多样化的住房需求。其中，租赁型人才住房是财政支持的重点方向。近年来，各级财政部门不断拓展资金筹措渠道，通过一般公共预算安排、争取上级资金、发行政府债券等多种方式，支持建设租赁型人才住房。比如，市财政出资5.4亿元购买的金惠万家•惠寓和金惠万家•荷寓项目，均位于长沙路附近，共426套房源，目前出租率已达到80%以上；还有一个市财政直接投资近13亿元建设的衡阳路人才住房项目，也即将竣工验收，未来可提供3000多套（间）租赁房源。同时，政府在租金方面给予人才大幅度优惠，在政策规定的优惠面积内，按照周边市场价的60%确定租金标准，极大降低了人才租房成本。

下一步，财政部门将继续加大支持力度，通过多种形式加强对人才住房需求的保障，让人才引得进、留得住，为建设新时代社会主义现代化国际大都市贡献力量。

二套房首付款可申请提取公积金，支取与贷款可同步申请

此次住房公积金贷款政策有哪些优化调整呢？对此，市住房公积金管理中心党组成员、副主任任焕盛解读说，此次公积金贷款政策调整主要涉及三个方面。

一是上调住房公积金贷款额度。在青岛市购买家庭首套或第二套自住住房，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度由80万元调整为100万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度由50万元调整为60万元。

二是优化公积金贷款上浮政策。持续加强公积金贷款支持力度，在青岛市缴存住房公积金的多子女家庭购买青岛市自住住房的，公积金贷款额度由可上浮20%提高到可上浮30%；购买青岛市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅的，公积金贷款额度由可上浮20%提高到可上浮30%。上浮政策可叠加使用，最高贷款额度不超过150万元。

三是统一首套、二套住房公积金贷款首付比例。购买我市首套、二套住房的家庭，住房公积金贷款最低首付款比例统一为15%，进一步降低缴存职工购房首付压力。

贷款额度在满足青岛市规定的公积金贷款首付比例的前提下，青岛市各项公积金上浮政策可叠加使用，借款申请人及配偶均符合申贷条件，上浮后最高贷款额度不超过150万元；借款申请人仅本人符合申贷条件，上浮后最高贷款额度不超过101万元。

此外，市住房公积中心近期还推出支持缴存人购买保障性住房政策，同时优化购房首付款提取政策，多措并举缓解缴存人购房压力，促进青岛市房地产市场平稳健康发展。

一是加大对购买保障性住房公积金支持力度。在可贷额度核定时，按借款申请人及配偶申贷时住房公积金账户正常缴存余额的20倍计算贷款额度，保障工薪收入群体安居。

二是优化首付款提取政策。将购房人直系亲属提取住房公积金支付购房首付款的阶段性政策调整为常态化政策，并将支持范围扩大至家庭第二套住房，助力解决缴存人购房首付“筹款难”问题。购房人申请使用公积金支付首付款同时申请公积金贷款的，应将首付款提取申请与公积金贷款申请一次性共同联办，避免因先提取后贷款而导致缴存余额不足，无法满足申请所需公积金贷款额度。

4个省级、13个市级高品质住宅启动培育试点

2024年7月，山东省人民政府印发了《关于进一步促进经济稳健向好、进中提质的若干政策措施》，提出要增加高品质住宅供给，2024年8月1日以后，全省新出让优质地块上的商品住宅项目，按照高品质住宅标准进行建设。青岛市高品质住宅将如何布局，下一步工作将作何打算呢？

对此，青岛市住房和城乡建设局党组成员、副局长管方略进行了详细解读，这里面有两个关键词，第一个是优质地块。在青岛市层面，优质地块是市自规局从各区市提报的2024年计划出让的住宅用地中，研究筛选出的区位优越、配套齐全、交通便利的好地块。第二个关键词是高品质住宅。通俗来讲，高品质住宅就是“好房子”中的“好房子”，有一套自己的评定标准。以省级高品质住宅为例，它有9个必须满足的基础条件，比如建筑规模在5万平米以上，层高不低于3米，绿色建筑等级达到2星级以上标准，车位不小于2.5m×5.3m等；还有17项提升条件，比如设置首层架空层或户外挑高大平台等开放交流空间，小区绿地率≥40%，车位配建标准不低于1:1.2，小区内设置社区食堂、日间照料中心、幼儿托育机构、四点半学堂两项及以上等。处于规划设计阶段的新建住宅项目，要规划实施至少10项提升条件；未完成竣工验收备案、可以通过变更规划设计方案提升品质的在建项目，要组织实施不少于6项提升条件，才能被评为高品质住宅。我们现在已经培育了4个省级试点项目和13个市级试点项目。当然，2024年8月1日以后出让的，所有优质地块上的新建商品住宅项目，都会按照高品质住宅标准进行规划建设。

下步，青岛市住房和城乡建设局将会同相关部门在土地出让、规划设计、施工建设、竣工验收、物业管理等环节加强全过程监管，大力推动青岛市的高品质住宅开发建设，让越来越多的市民群众住上品质更优的好房子。

新闻发布会政策发布全文如下：

近期，根据中央会议精神、省工作部署和金融部门近期政策，在市委、市政府的坚强领导下，市住建局会同市财政局、市自然资源规划局、市人力资源社会保障局、市住房公积金管理中心、中国人民银行青岛分行、国家金融监督管理总局青岛监管局等部门，遵循“应出尽出、已出调优”的原则，结合我市实际，研究制定了《关于印发青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，经市政府同意后，由七部门于10月11日联合印发实施。《通知》共出台10条政策措施，分为五种类型。

第一种类型是优化住房信贷政策，共2条，主要是落实中国人民银行《关于批量调整存量房贷利率的倡议》部署要求，减轻购房人首付压力和月供负担：

一是降低存量房贷利率。落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近。二是统一首套和二套商品住房的房贷最低首付比例。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，住房公积金贷款参照执行。

第二种类型是加大购房支持力度政策，共2条，主要是按照中央政治局会议“抓紧完善土地、财税、金融等政策”工作要求，推动现有优惠提标扩面，帮助购房者缓解资金压力：

一是上调住房公积金贷款额度上限。在我市购买家庭首套或第二套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度上调为100万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度上调为60万元。在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市自住住房的，公积金贷款额度可上浮30%；购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅的，公积金贷款额度可上浮30%。上述上浮政策可叠加使用，叠加后最高贷款额度可达到150万元。二是加大多子女家庭购房支持。对我市二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房。

第三种类型是降低人才购房门槛政策，共3条，主要是鼓励支持青年人才在我市安居、乐业，增强城市发展的活力：

一是发放青年人才购房券。对符合青年人才一次性安家费发放标准的博士、硕士研究生，购买新建商品住房（家庭唯一住房）的，在分别给予15万元、10万元一次性安家费的基础上，再分别按照博士10万元、硕士5万元标准发放有效期1年的购房券，用于支付新建商品住房购房款。该政策实施期限为2024年11月11日至2025年11月10日。二是放宽申请产权型人才住房学历条件。将申请产权型人才住房的学历条件放宽至非全日制专科以上学历。三是推出人才购房定制化金融产品。鼓励商业银行推行“人才安居贷”等专项金融产品，为人才购买商品住房、人才住房以及装修房屋、购置家具家电提供利率、额度、还款方式等多元化金融优惠支持。

第四种类型是取消限制性措施政策，共1条，主要是尊重市场规律，允许房地产开发企业合理调整备案价格：房地产开发企业在办理商品住房预售许可或现售备案证明前，可根据区位配套、产品定位、市场情况等因素，合理确定申报备案价格；完成价格备案后按规定变更规划方案且还未出售的商品房（如户型、面积、套数等因素发生变化的），可按新项目重新办理价格备案。

第五种类型是增加高品质住宅供给政策，共2条，主要是更好满足不同市民群体刚性和改善型需求：

一是试点团购定制高品质新建商品住房。支持房地产企业针对科研机构、产业园区、大专院校、企事业单位等开展团购定制高品质新建商品住房活动。对满足团购条件购房的，可按需确定户型和装修标准等，由买卖双方协商确定交易价格，并按程序备案。

二是优化住宅产品供给。推动“好房子”建设，2024年8月1日起已出让未开工和未出让优质地块的商品住宅项目，按照高品质住宅标准开发建设。在不改变用地性质和容积率的前提下，住房套型等可按程序进行调整。